Een dag bij de vrederechter: welkom op de bodem van de huurmarkt
Het loopt behoorlijk mank in de onderste laag van de huurmarkt. Het aantal huurders dat vorig jaar bedreigd werd met uithuiszetting, blijft alarmerend hoog. En de situatie dit jaar belooft niet veel goeds. ‘Er worden te weinig kwalitatieve goedkope woningen gebouwd.’
Donderdagochtend. Bij het vredegerecht in Laken staat een 30-tal zaken op de rol. Het zijn zonder uitzondering huurgeschillen. In de zaal zitten enkele private verhuurders die het helemaal gehad hebben met hun huurders. Je kan de huurders makkelijk herkennen, wachtend op hun bankjes, met de stapels bonnetjes, rekeningafschriften en bewijsjes van aangetekende zendingen naast zich.
Dit is de bodem van de huurmarkt. Geschillen handelen over een paar honderden euro’s. Over ongedierte, lekkend afvoerwater en misverstanden over wie de verfpot en de kwast ook weer zou betalen.
Lees ook:
Standpunt: De oorzaak voor de massale uithuiszettingen? Die is al jaren bekend
Advocate Geneviève Brahy vertegenwoordigt sociale huisvestingsmaatschappij De Lakense Haard, ze is deze ochtend, op een na, de enige advocate in de rechtszaal. Als mensen de huur niet meer kunnen betalen, is er doorgaans ook geen budget voor juridische honoraria.
Brahy moet vandaag een aantal uithuiszettingen pleiten. Niet bepaald met plezier, “maar dit is nu eenmaal een wekelijkse bezigheid geworden”.
‘Te klein kwalitatief aanbod’
Uit cijfers van de Vlaamse OCMW’s blijkt dat vorig jaar 12.070 Vlaamse huurders met uithuiszetting werden bedreigd. En het aantal huurconflicten, waar potentieel een uithuiszetting van kan komen, gaan zelfs nog dit jaar in stijgende lijn (zie kaderstuk). Brusselse cijfers zijn er niet, maar ook daar signaleren vrederechters eenzelfde trend.
Elke week dreigen 232 huurders hun woning te verliezen
In 2018 dreigden in Vlaanderen 12.070 huurders uit hun huis gezet te worden, blijkt uit nieuwe cijfers van de OCMW’s. Er is ook niet meteen verbetering in zicht. Het aantal huurconflicten gaat dit jaar zelfs nog in stijgende lijn.
Per week werden vorig jaar 232 huurders bedreigd met uithuiszetting. Het gaat om huurders van wie de verhuurder naar het vredegerecht stapt om het huurcontract te laten ontbinden. De vrederechter brengt in zo’n geval het OCMW op de hoogte in de hoop een oplossing te vinden. Vaak tevergeefs.
Het aantal mensen dat uit de woning dreigt te worden gezet, blijft de jongste jaren min of meer stabiel. “Maar de cijfers blijven wel dramatisch hoog, zeker als je weet dat hier ook gezinnen met kinderen tussen zitten”, zegt Wim Dries, voorzitter van de Vereniging van Vlaamse Steden en Gemeenten (VVSG), dat de cijfers uitbrengt. “Alle overheden deden inspanningen maar toch slagen we er niet in de spiraal te doorbreken. Dit mag nochtans niet het nieuwe normaal worden.”
De cijfers van de OCMW’s zijn een deel van het verhaal. Uit cijfers die De Morgen opvroeg bij de vredegerechten blijkt namelijk dat het aantal ‘gewone’ huurconflicten, waarbij geen uithuiszetting wordt gevraagd, dit jaar zelfs nog aan het stijgen is in vergelijking met 2018. Dat soort conflicten, vaak omwille van achterstallen door de huurder of door het niet naleven van plichten, kunnen een voorbode zijn voor een latere uithuiszetting.
De Limburgs vredegerechten bijvoorbeeld telden in 2018 in totaal 591 ‘gewone’ huurgeschillen, waarbij dus geen uithuiszetting werd gevraagd. Voor 2019 tot en met juli, een half jaar dus, zijn dat er al liefst 741. Vooral de kantons Beringen en Genk doen het slecht. Eenzelfde verhaal in West-Vlaanderen. Daar doen vooral Oostende, Brugge, Kortrijk, Ieper-Poperinge en Menen het slecht. Terwijl in 2018 in totaal 2.184 zaken werden behandeld, zijn dat er voor 2019 tot nu toe al 1.271. Ook in Oost-Vlaanderen gaan de gewone zaken in stijgende lijn, van 495 in 2018, naar nu al 293 voor de helft van 2019.
Volgens Lode Vrancken, vrederechter in Genk en woordvoerder van de Vereniging van Vrederechters en Politierechters, moeten de ‘ergste maanden’ overigens nog komen. “Het najaar is op het vlak van huurgeschillen veelal het drukst.”
Meer inzetten op sociale woningen
Volgens de VVSG is er dringend meer aandacht nodig voor de problematiek. De vereniging vraagt de centrale overheden om samen met de lokale besturen voor een globale aanpak te zorgen. Dat betekent onder andere hogere minimuminkomens, meer steun voor huurbemiddeling en verdere uitbereiding voor huursubsidie en -premie.
De VVSG vraagt ook dat de centrale overheden meer inzetten op sociale woningen. Ze gaat daarmee in tegen de startnota voor de onderhandelingen van een nieuwe Vlaamse regering, die N-VA-voorzitter Bart De Wever opstelde. Daarin staat dat de Vlaamse regering vooral moet inzetten op renovatie van bestaande sociale woningen.
De oorzaken zijn bekend. Eerst en vooral is er een groot tekort aan sociale woningen, waardoor mensen met een laag inkomen noodgedwongen op de private huurmarkt terechtkomen. Bovendien is het evenwicht in de onderste laag van die huurmarkt compleet zoek, legt Joy Verstichele, woordvoerder van de Huurdersbonden, uit.
“Er is een te klein kwalitatief aanbod volgens de grote vraag. Er wordt sterk bijgebouwd in de bovenste segmenten van de markt, maar niet in dat laagste segment. Daardoor ontstaat een soort garantie voor de verhuurder dat die zelfs voor een woning in slechte staat nog een huurder kan vinden. En er zelfs nog een vrij hoge prijs voor kan vragen ook. Want een heel deel van de huurders in dat segment heeft geen andere keuze. Dat het daardoor tot meer conflicten komt, mag duidelijk zijn.”
Alla Diallo
Alla Diallo loopt 1.466 euro huur achter bij De Lakense Haard, hij is nu op het kritieke punt gekomen dat advocate Brahy geen andere keuze meer rest dan ook voor hem de uitzetting te eisen. “Hij heeft op geen enkele van de vorige aanmaningen tot betaling gereageerd”, argumenteert ze. “Wij hebben lange wachtlijsten, en wij kunnen niet blijvend voorrang geven aan mensen die hun huur niet betalen.”
Diallo ondergaat het pleidooi minzaam en begripvol. Zijn huur bedraagt 822 euro. Niet bepaald goedkoop, voor een sociale woning. Het bedrag is becijferd in functie van het aantal kamers en Diallo’s salaris in een industriële wasserij.
Alla Diallo: “Ik heb een vrouw en vijf kinderen te onderhouden. Zeven maanden geleden werd mijn been geplet in de lift van het wooncomplex. Mijn been is nu zo goed als genezen, ik ga maandag weer werken, maar ik ben zeven maanden op een uitkering gezet en hou nu nog, kindergeld meegerekend, 1.300 euro per maand over. Trek daar 822 euro van af, en reken zelf uit. De kinderen gaan straks weer naar school, ik moet hun abonnementen voor de STIB (openbaar vervoer, DDC/CG) vernieuwen, er volgen vast nog lijstjes met dingen die ze nodig zullen hebben op school. Ik probeer ze ook nog eten te geven.”
De rechter: “Maar als u van een uitkering leeft, dan hebt u toch recht op een tijdelijk verlaagd huurtarief?”
Geneviève Brahy: “Dat is mijnheer bij de ondertekening van zijn huurcontract ook meegedeeld. Dat staat in zijn contract.”
De debatten gaan vanuit het perspectief van Alla Diallo helemaal de verkeerde kant op. Hij wist niet eens dat zoiets bestond, tijdelijk verlaagde huur. Als hem wordt uitgelegd dat er een procedure bestaat om huurkorting retroactief te becijferen en te verrekenen, hoort hij het in Keulen donderen. Er wordt nu van Diallo verwacht dat hij bonnetjes en attesten gaat verzamelen die de rechtbank op een volgende zitting toelaten zich een concreet beeld te vormen, en bij vonnis een vergelijk uit te spreken.
Maar het zijn vooral de laatste woorden van de dame in de zwarte toga die bij Diallo blijven nazinderen: “Anders rest mij geen andere keuze dan de huisuitzetting uit te spreken.”
Trend
Een gebrek aan goede, betaalbare en energiezuinige woningen voor mensen met een laag inkomen en te lange wachtlijsten voor sociale huisvesting zijn de grootste problemen, zegt de Vereniging van Vlaamse Steden en Gemeenten (VVSG). Al speelt er volgens hen nog een andere factor mee. “Woonproblemen zijn vaak niet de enige”, stelt Nathalie Debast, woordvoerder bij de VVSG. “Vaak hebben deze mensen ook geen werk, ze kunnen hun budget niet beheren, onderhouden de woning soms niet. Het ontbreekt hen soms aan vaardigheden om hun plichten na te komen.”
Vandaar dat preventie en begeleiding van die mensen heel belangrijk is, meent ze. “We zien dat in Antwerpen, waar lokale huurbemiddelingsprojecten bestaan die ingrijpen zodra een verhuurder een probleem signaleert. We merken dat zo’n aanpak vruchten afwerpt. Zo kan je escalaties bedwingen en voorkomen dat het tot uithuiszetting komt.”
De huurdersbonden zien nog een andere oplossing: het wegtrekken van huurconflicten van justitie.
Joy Verstichele: “Wij pleiten voor paritaire huurcommissies als alternatieve geschillenbeslechting. Die commissies zijn samengesteld uit vertegenwoordigers van sociale verhuurders en huurders en vertegenwoordigers van Wonen-Vlaanderen en kunnen huurgeschillen bekijken. Wie niet akkoord is met wat de commissie zegt, kan daarna nog naar de vrederechter stappen. Het is een systeem dat in Nederland al met succes wordt toegepast en veel sociale drama’s kan voorkomen.”
Lees ook
Geselecteerd door de redactie
