Het plan dat uw bouwhonger moet stillen: zo werkt de Vlaamse bouwshift

Ten zuiden van Brussel vloeit de stedelijke Zennevallei langzaam over in het landelijke Pajottenland. Die overgang zie je goed in de Vlaamse randgemeente Sint-Pieters-Leeuw. Waterlopen zoals de Zuunbeek en de Vogelzangbeek vormen er ideale broedplekken voor zeldzame vogelsoorten. Tegelijk doemen in de verte de Brusselse wolkenkrabbers op. Voor stedelingen die de drukte willen ontvluchten is deze groene gemeente een aanlokkelijk toevluchtsoord.

Maar de stadsvlucht komt met een prijs. Sint-Pieters-Leeuw raakt steeds verder volgebouwd. Dat komt omdat grote delen van de gemeente rood zijn ingekleurd op het Vlaamse gewestplan. Als woongebied, dus. De eigenaars van deze gronden vinden het maar logisch dat hun eigendom kan ontwikkeld worden. Tot frustratie van heel wat andere inwoners. En vooral de Nederlandstaligen, die met de verstedelijking ook de verfransing zien toenemen.

“Hoe meer woningen, hoe groter de kans dat je mensen uit Brussel aantrekt. Maar de verfransing is zeker niet onze grootste zorg in deze discussie”, zegt N-VA-burgemeester Luc Deconinck. “Dit gaat om de druk op onze gemeente, die het groene karakter in gevaar brengt en overstromingen veroorzaakt. Er wordt te dicht bij de waterlopen gebouwd, waardoor ze hun natuurlijke bedding verliezen. In de zomer zorgt dat gebrek aan natte gronden voor droogte.”

Het is niet dat er nergens meer mag gebouwd worden, benadrukt Deconinck. Gewoon niet overal. “Sommige bouwgronden liggen ver weg van een openbare weg. De bouwlobby doet alsof eigenaars die terreinen sowieso mogen bebouwen, maar dat klopt niet.”

Weigeren is moeilijk. Het schepencollege kondigde begin dit jaar een bouwstop aan vanaf 2025, tot die op een klacht stootte van een bouwpromotor. De gouverneur gaf hem gelijk, omdat de gemeente niet zomaar bouwprojecten mag weigeren in bouwgebied. Vandaar dat Deconinck en zijn schepencollege het sinds kort over een andere boeg gooien. Ze willen nu een aantal bouwgebieden schrappen via ruimtelijke uitvoeringsplannen. En de rest? Die kopen ze gewoon zelf op.

“Je moet er wat voor over hebben”, zegt Deconinck, die het geluk heeft over een goed gespijsde gemeentekas te beschikken en een beroep doet op Vlaamse natuursubsidies. “Bij onze bevolking is hier een groot draagvlak voor. Behalve bij de grondeigenaars, natuurlijk.”

Abonnement op de file

Sint-Pieters-Leeuw is niet de enige gemeente die gebukt gaat onder de typisch Vlaamse bouwdrift. De voorbije decennia verkavelde Vlaanderen in sneltempo. Elke dag verdwijnt iets meer dan 6 hectare aan open ruimte, zo’n twaalf voetbalvelden. Het liefst bouwen we die woningen op het platteland, maar niet te dicht bij elkaar. Zo groeide de lintbebouwing tussen 2015 en 2020 met meer dan 40.000 woningen. In die periode kwamen er ook meer dan 50.000 verspreide woningen bij.

Nergens in Europa neemt de mens zoveel ruimte in als bij ons. Precies een derde van het Vlaamse grondgebied wordt gebruikt om te wonen, te werken, te ontspannen en zich te verplaatsen. “Als je enkel kijkt naar de verharding, dan komen we aan 15 procent. Ook dat is erg hoog in vergelijking met het Europese gemiddelde van 7 procent”, zegt Brigitte Borgmans van het Departement Omgeving. Met die nuance dat Vlaanderen ook een hoge bevolkingsdichtheid heeft.

Al die Spaanse villa’s en fermettes hebben wel hun prijs. Want van een echt platteland is geen sprake meer. Steden ‘vernevelen’ zich over de rest van het landschap. In die tussengebieden wonen mensen te verspreid om een duurzaam warmtenet uit te rollen of om iedereen met de bus naar school, het werk of de sportclub te krijgen. “Bijna de helft van de Vlamingen zijn ‘nevelbewoners’. Dat zijn mensen met een abonnement op de file”, zegt voormalig Vlaams Bouwmeester Leo Van Broeck.

Sproeiverbod

Te droog in de zomer, te nat in de winter: ook dát is een symptoom van onze bouwdrift. Rivieren verliezen hun natuurlijke bedding, worden rechtgetrokken of dichtgegooid. Bij harde regenbuien krijgen ze het water niet op tijd afgevoerd. Door het beton kan regenwater ook niet meer doorsijpelen in de grond, waardoor het grondpeil niet meer aangevuld raakt. De voorbije zomers stond het grondwater in Vlaanderen telkens te laag. Niemand kijkt nog op van een sproeiverbod.

“Mensen onderschatten de gevolgen van hun keuzes”, zegt professor ruimtelijke planning Tom Coppens (UAntwerpen). “Kijk naar de staat van onze wegen en fietspaden. Door de verrommeling moeten we zoveel kilometers weg aanleggen dat we het onderhoud al jaren niet meer kunnen bijhouden. Ook de rioleringen en de nutsvoorzieningen kosten handenvol geld. En intussen blijven we massaal de auto gebruiken, wat verkeersdoden, luchtvervuiling en files veroorzaakt.”

Minder zichtbaar maar even erg is de toenemende eenzaamheid. Doordat mensen verder uit elkaar gaan wonen, raken ze op oudere leeftijd sneller geïsoleerd. Naar schatting de helft van de Vlaamse ouderen worstelt met eenzaamheid. Vaak is een bezoekje van de thuiszorg – met de auto – het lichtpunt in de dag.

Historische vergissing

De bron van deze miserie? De ruimtelijke plannen uit de jaren 70, waarmee Vlaanderen op een kaart in kleurtjes werd ingedeeld: rood voor woongebied, paars voor industrie, geel voor landbouw en groen voor bossen. Deze plannen zijn vijftig jaar later nog altijd het alfa en omega van het ruimtelijke beleid. Een historische vergissing, zo blijkt.

“Vijftig jaar geleden was er nog geen discussie over klimaatopwarming of milieuverontreiniging. De plannen werden opgesteld voor tien jaar. En het was al helemaal niet de bedoeling dat er rechtstreeks bouwrechten uit zouden voortvloeien. Die trend is er in de praktijk ingeslopen”, zegt Coppens. Wie nu in Vlaanderen een lapje grond heeft dat ooit als bouwgrond werd ingekleurd, verwacht dat daar voor eeuwig op gebouwd kan worden. Coppens: “Het is waanzin dat die oude plannen alles bepalen.”

Voor burgemeesters is het moeilijk om hier tegenin te gaan. Zij slapen naast hun kiezers en moeten al sterk in hun schoenen staan om de plaatselijke projectontwikkelaar teleur te stellen wanneer die een villaproject komt voorstellen. Vandaar dat de Vereniging van Vlaamse Steden en Gemeenten (VVSG) voor de verkiezingen een oproep lanceerde voor een centraal verbod op bouwen op slecht gelegen terreinen. Tot nu toe schuift Vlaanderen die hete aardappel naar hen door.

De bouwshift, zoals de betonstop werd omgedoopt, moet de scheve situatie rechttrekken. De krijtlijnen werden vorige week afgeklopt onder de Vlaamse regeringspartijen. Wat nu als bouwgrond staat ingekleurd, zal straks misschien natuur- of landbouwgebied worden. Het doel is om tegen 2040 geen nieuwe ruimte meer aan te snijden. Er mag dan enkel nog gebouwd worden op plekken waar er al gebouwd werd. Dat betekent dat we met zijn allen wat dichter op elkaar moeten gaan wonen.

Wat als u plots niet meer mag bouwen op uw grond? Dan krijgt u van de regering-Jambon een gulle compensatie: 100 procent van de marktwaarde. Dat is een pak meer dan onder de oude regeling, waarbij mensen 80 procent kregen van de originele aankoopwaarde (die meestal lager ligt dan de marktwaarde). In tegenstelling tot vroeger krijg je nu ook een compensatie voor bouwgronden die niet vlak aan een weg liggen. Zo hoopt de regering de bouwshift verteerbaar te maken voor de Vlaming.

Zo rot als kaas

De bouwshift is een belangrijke stap, oordelen experts. Voor het eerst geeft de overheid een signaal dat het gedaan moet zijn met verkavelen. Naast de symbolische waarde opent de bouwshift ook de mogelijkheid tot ruilhandel. “Stel dat iemands villa op de buiten zo rot is als kaas: enkel glas, kapotte mazoutketel, lekkend dak. In plaats van daar een nieuwe villa neer te poten, kan die persoon zijn bouwrecht opgeven in ruil voor een bouwrecht op een betere locatie”, zegt Van Broeck. “Gemeenten kunnen zo’n ruil opzetten, waardoor ze niet elke ingreep moeten afkopen.”

Positief is ook de regeling voor de 12.000 hectare ‘woonreservegebied’ in Vlaanderen. Dat is een speciale categorie van woongebied waar je enkel onder strikte voorwaarden kan bouwen. Tot 2040 zet Vlaanderen deze gebieden ‘onder een stolp’. Gemeenten kunnen dan kiezen: ofwel schrappen ze de gebieden, waarbij ze de eigenaars zelf compenseren. Maar dat is erg duur. Ofwel houden ze deze in reserve tot 2040, waarna Vlaanderen de herbestemming zal financieren. Wellicht zullen gemeenten massaal voor deze uitweg kiezen.

Maar de bouwshift is peperduur. Een studie van het Nederlandse studiebureau STEC schat de prijs op 12,5 miljard euro. Dat is nog een forse onderschatting, omdat de onderzoekers geen rekening houden met bouwgronden die niet aan een openbare weg liggen. “Tel je die wel mee, dan kom ik aan 31 miljard euro”, zegt Coppens. Dat is dubbel zo hoog als de 16 miljard euro die Vlaanderen volgens onderzoekscentrum VITO zou uitsparen met een bouwshift (want ruimtelijke verrommeling kost geld). De netto meerprijs wordt geschat op 15 miljard euro.

Wie dat grapje gaat betalen? Normaal gezien de gemeenten. Maar zij boren elke illusie de grond in. “Bij ons liggen er nog 228 onbebouwde woonpercelen. U wil niet weten hoeveel vraag er is om die aan te snijden”, zegt Thomas Vints (CD&V), burgemeester van Beringen. “Wij hebben geen geld om de eigenaars te compenseren. Dus wat hebben we aan een regel als hij in praktijk niet toepasbaar is? De Vlaamse regering schuift het probleem door naar ons. En 2040 is nog ver weg. Après nous, le déluge.”

Die kritiek valt te begrijpen. De lokale besturen zitten sowieso al krap bij kas. Bovendien wordt hen gevraagd om in eigen vel te snijden, aangezien de helft van hun financiering van de bedrijven en inwoners op hun grondgebied komt. Hoe minder inwoners, hoe lager de inkomsten. Deze problemen zorgen ervoor dat de bouwshift haast geen kans maakt om gerealiseerd te worden, zegt Nathalie Debast van de VVSG. “De plannen zijn gewoon onbetaalbaar.”

Niet dat er niks beweegt. In gemeenten als Sint-Pieters-Leeuw, Grimbergen en Evergem doen ze hun best om open ruimte te redden. Zij schrappen woonreservegebieden en proberen slecht gelegen bouwgronden vrij te houden. Maar deze gemeenten blijven uitzonderingen, ook na de bouwshift. “Dat is de zwakte van dit systeem: te veel lokaal beleid zonder centrale ondersteuning”, zegt Van Broeck.

Geen bouwgrond voor kinderen

En dan is er nog een joekel van een democratisch probleem. Want de helft van alle bouwgrondoppervlakte in Vlaanderen is in handen van een persoon of bedrijf met twee of meerdere grondeigendommen. “Dat is het perverse”, zegt Coppens. “Als we al die gronden aan de huidige marktwaarde gaan uitbetalen, dan zullen er miljarden euro’s aan gemeenschapsgeld naar grootgrondbezitters en speculanten vloeien. Is dat echt de bedoeling?”

Een oplossing die wordt geopperd, is om zoals in andere Europese landen geen eeuwige bouwrechten toe te kennen. In Zweden vervalt je schadevergoeding als je binnen de vervaldatum van ongeveer tien jaar niet hebt gebouwd. Ook in Frankrijk krijg je niets. In Nederland wordt geval per geval geëvalueerd, maar is een volledige vergoeding geen zekerheid. In Vlaanderen zou dat beleid wel een forse mentaliteitswijziging vereisen. Géén bouwgrond meer opzij zetten voor kinderen of kleinkinderen, of als investering.

Dat de bouwshift voorlopig niet aan dit eeuwige recht om te bouwen raakt – tenzij dat recht wordt afgekocht – is misschien wel de grootste gemiste kans.

Intussen woedt de politieke discussie over de praktische uitwerking van de bouwshift. Vandaag volgt er een actuadebat in het Vlaams Parlement. Daarbij zullen de meerderheidspartijen zich niet alleen moeten verantwoorden tegenover de oppositie, maar ook tegenover hun eigen burgemeesters.