‘Een aantal mensen is hier zeer veel geld op aan het verdienen’: hoe efficiëntie en winst boven zorg en welzijn gaan

Antwerpen, dinsdag 19 oktober 2021. In het event center BluePoint is iedereen die iets betekent in de zorgvastgoedsector in België present voor een netwerkevent. De inschrijvingsprijs voor vier uur congres bedraagt 599 euro. Hier treffen de belangrijkste spelers uit de business elkaar: de vastgoedvennootschappen die steeds meer gebouwen in hun portfolio hebben, de zorggroepen, de publieke sector en de politieke actoren. Niet aanwezig: vertegenwoordigers van de 80.000 senioren die momenteel verblijven in de 826 woon-zorgcentra die Vlaanderen rijk is.

Tijdens de informele gesprekken en tijdens de voordrachten worden de vele voordelen benadrukt van schaalvergroting, zoveel mogelijk rusthuizen in handen van zo weinig mogelijk spelers. Dat ouderen bij faillissementen van rusthuizen moeten verhuizen naar andere locaties? Tant pis. Dat de privésector het veel beter doet dan de publieke rusthuizen? Daar twijfelt hier niemand aan.

Wie hier buitenkomt, moet wel denken dat er geen alternatief bestaat en dat er enorm goed en efficiënt wordt gewerkt. Meer nog, alternatieven – zoals het kleinschalig wonen dat onder anderen oud-minister van Welzijn Mieke Vogels (Groen) al lang naar voren schuift als een beter model – worden weggelachen als onbetaalbaar.

Oudjes en personeel op straat

Als commerciële spelers een sector binnendringen, moeten we wellicht niet schrikken dat er commerciële regels gelden. Een rusthuis dat niet ‘rendabel’ is, is een verliespost en moet dicht. Bewoners, ook al gaat het hier om kwetsbare ouderen die nog moeilijk te ‘verkassen’ zijn, worden dan verspreid over de andere rusthuizen, die hun bezettingsgraad zo wat kunnen opkrikken. 

Dat is exact wat er bij Home Sebrechts in Molenbeek gebeurde.

In 2006 was dat rusthuis, waar plaats is voor 190 bewoners, een van de eerste twee woon-zorgcentra die in handen kwamen van vastgoedfonds Cofinimmo. Dat betaalde er toen 13,4 miljoen euro voor aan exploitant Restel Residence. Restel, met bestuurder Frédéric de Mévius, smolt later samen met de rusthuizen van de familie Van den Brande tot de Armonea-groep. Cofinimmo verhuurde de gebouwen terug aan Home Sebrechts voor een periode van 27 jaar. Huurprijs: 1,1 miljoen euro per jaar.

Maar in april dit jaar kondigde de Armonea-groep aan dat Home Sebrechts dichtging. Het gebouw voldoet volgens hen niet meer aan de veiligheidsnormen. In zijn communicatie legt Armonea uit dat er overwogen is om te renoveren, maar de erfpacht van het gebouw loopt tegen 2032 af en die periode is te kort om nog zware investeringen te doen. De groep belooft wel alle bewoners te helpen met het zoeken naar een ander onderkomen, tegen dezelfde prijs als wat ze in Home Sebrechts betaalden.

De vakbonden zijn boos. Door het soort contract dat het rusthuis afsloot met Cofinimmo, een ‘triple net’-contract, kwamen de voorbije jaren alle renovatiekosten op conto van het rusthuis zelf. Dat terwijl het jaarlijks een hoge huurprijs moest betalen aan het vastgoedfonds, en dus met een financiële strop rond de nek zat. “En nu het gebouw in slechte staat is, gaat het gewoon dicht”, klonk het in een gezamenlijk persbericht in april. “Men trekt er zijn handen van af. Volledig uitgemolken, versleten.”

Samen met de mensen die er werkten, zijn het vooral de 140 bewoners die hier de dupe van zijn, zegt een personeelslid dat zijn naam liever niet in de krant ziet. Het anonieme personeelslid werkt nu in een ander centrum van de Armonea-groep in het Brusselse. “Het was vreselijk om te zien hoe er gesold is met die mensen. Het gaat hier om mensen in de laatste fase van hun leven. De stap naar een woon-zorgcentrum was voor de meesten al groot, ze hebben vaak een hele tijd moeten wennen aan wat hun laatste woonplaats moest worden. En nu worden ze zomaar verplaatst. Zo ga je niet om met mensen die aan het einde van hun leven zijn.”

Velen vrezen dat een dergelijke commerciële logica in de zorg nog erger zal worden als een decreetswijziging die privatisering in de publieke zorg toelaat volgende week gestemd wordt. De meerderheidspartijen in het Vlaams Parlement willen dat rusthuizen en andere zorginstellingen van een OCMW of gemeente een apart bedrijf kunnen oprichten, waarin ze bijvoorbeeld hun infrastructuur onderbrengen. En, belangrijker, private investeerders moeten zich kunnen inkopen tot maximaal 49 procent.

De druk om het decreet erdoor te krijgen, komt vooral uit Antwerpen. Daar heeft het Zorgbedrijf Antwerpen al langer plannen om te hervormen. Het Zorgbedrijf wil graag de infrastructuur, het patrimonium en het dienstenchequebedrijf onderbrengen in een nv. Die plannen bestaan al enkele jaren, maar botsten telkens op juridische bezwaren. Er is met andere woorden een decreetswijziging nodig om de Antwerpse plannen te kunnen uitvoeren.

Gemeentes doodgeknepen

In Antwerpen mogen ze dan vragende partij zijn, andere lokale besturen zijn een pak terughoudender, al wil niemand dat met zoveel woorden in de krant gezegd hebben. De meeste lijken niet goed te weten wat ze ermee aan moeten. Maar sommige besturen geven aan al benaderd te zijn door privé-investeerders. “Die lijken vooral geïnteresseerd in onze gebouwen”, klinkt het bij sommige steden.

Het ligt allemaal heel gevoelig, zegt ook Nathalie De Bast, woordvoerder bij de Vereniging van Vlaamse Steden en Gemeenten (VVSG). “De meningen van onze leden over de regeling zijn heel verschillend. Er zitten dan ook een aantal opportuniteiten in, maar evengoed valkuilen.”

De lokale besturen hebben het niet onder de markt. Ze kregen al rake klappen na de bankencrisis. Die sleurde ook de Gemeentelijke Holding, het vroegere Gemeentekrediet, mee de dieperik in. Daardoor verloren de lokale besturen hun jaarlijkse dividenden. 

En dan zagen ze nog eens hun inkomsten fors terugvallen door de taxshift, die ingevoerd werd door de regering-Michel. De gemeenten krijgen 87 procent van hun inkomsten via de gemeentelijke opcentiemen, een percentage boven op de inkomstenbelasting. Die vielen door de taxshift fors terug. Bovendien gaf diezelfde taxshift een serieuze korting op de patronale bijdragen voor werkgevers in privébedrijven, iets waar openbare besturen niet van kunnen genieten. Hun zorgpersoneel heeft het ambtenarenstatuut. Dat geeft de steden en gemeenten als werkgever een ernstig nadeel tegenover de commerciële spelers. Met als resultaat dat heel wat lokale besturen nu de verliezen van hun zorginstellingen elk jaar moeten bijpassen.

De lokale besturen vragen vooral dat er een gelijk speelveld komt voor de publieke sector. De Bast: “Om een concreet voorbeeld te geven: in een stad als Genk zou een gelijke taxshift neerkomen op 4,4 miljoen euro per jaar.”

Een gelijk speelveld verkrijgen kan op meerdere manieren. Door het voordeel dat commerciële spelers hebben ten opzichte van de publieke teniet te doen, bijvoorbeeld. Of door het taxshiftnadeel voor de publieke sector aan te pakken met subsidies. Iets waarin ook de Raad van State – gevraagd om een advies door de linkse oppositiepartijen in het Vlaams Parlement – geen problemen zag.

De Vlaamse meerderheidspartijen kozen echter een derde weg: de publieke sector toelaten om privé-investeerders binnen te laten en dus zelf een privébedrijf te worden. “Eerst worden de lokale besturen financieel gewurgd en als ze de verliezen van hun zorgbedrijven niet meer kunnen dragen, worden ze in handen van de privé geduwd”, zegt een schepen van een middelgrote Vlaamse stad. “Opvallend toch hoe een gelijk speelveld altijd in functie van de privé ingevuld wordt.”

In Antwerpen willen ze evenwel niet horen dat het hier om een ‘verdere privatisering van de zorg’ zou gaan. Bij de goedkeuring in de gemeenteraad van het hervormingsplan voor het Zorgbedrijf benadrukte voormalig schepen Fons Duchateau (N-VA) dat het om een “optimalisering van de werking” gaat.

Too big to fail

Maar dat is niet meteen hoe de andere kant in dit verhaal, de privé-investeerders zelf, het zien. In een opiniestuk in Knack spreken Hans Maertens, gedelegeerd bestuurder van Voka, en Johan Staes, gedelegeerd bestuurder van Vlozo, de vereniging van commerciële spelers in de ouderenzorg, over “minstens een gedeeltelijke privatisering”. Overheidsbedrijven kunnen volgens hen zo “vervellen naar private ondernemingen”.

Aan de telefoon geeft Staes meer uitleg. Het decreet schept volgens hem vooral een kader dat ervoor kan zorgen dat publieke zorg in Vlaanderen kan blijven bestaan. “De decreetgever heeft de bedoeling om private investeerders de mogelijkheid te bieden om te participeren, om kennis te delen, om ‘zorgen voor’ performanter te maken. Maar het wordt door sommigen, bijgetreden door extreemlinkse politici, in de markt gezet als de uitverkoop van de publieke zorg. Niets is minder waar.”

Hij vergelijkt het met de bouw van scholen of wegen. Die worden ook gefinancierd door de overheid, maar gebouwd door een private aannemer. Die daar ook geld aan verdient. Staes: “Openbare besturen staan voor talloze uitdagingen de komende jaren. De vraag is of zij over voldoende financiële middelen beschikken om nog in moderne en energiezuinige zorggebouwen te kunnen voorzien. Daar zouden de private bedrijven kunnen bijspringen.”

Bij Vlozo zijn ze vooral blij dat de huidige Vlaamse regering de financiering van de rusthuizen na jaren onderhandelen eindelijk gelijkgetrokken heeft. Sinds 1 juli worden alle bedden als een zogenaamd RVT-bed gefinancierd, een bed voor iemand met een zware zorgbehoefte. De vroegere opsplitsing in bedden voor een lage en een hoge zorgbehoefte is achterhaald. Mensen wachten nu een stuk langer vooraleer ze naar een rusthuis gaan, waardoor in die rusthuizen bijna iedereen veel zorg nodig heeft.

Het neveneffect is wel dat rusthuizen, ook de publieke, nog aantrekkelijker worden voor wie ze als cashcow ziet.

Het zijn, alweer, vooral de drie grote vastgoedfondsen – Aedifica, Cofinimmo en Care Property Invest – die op vinkenslag liggen, stellen verschillende bronnen binnen de sector. De fondsen hebben daar goede redenen voor: de publieke markt is voor hen de enige om nog te kunnen groeien in België. Tot 2025 mogen er in ons land geen nieuwe rusthuisbedden meer bijkomen. Nieuwe rusthuizen bouwen gaat dus niet. De gebouwen van de publieke zorginstellingen overnemen wel.

Alle drie zijn het Bel 20-bedrijven, waarvoor groei ontzettend belangrijk is om de aandelenkoers de hoogte in te jagen. Jaarlijks proberen deze spelers dan ook zo veel mogelijk vastgoed aan hun portefeuille toe te voegen. Maar het vet was stilaan van de soep en de beste vruchten geplukt. Als de publieke sector opengegooid wordt voor privékapitaal, zoals de decreetswijziging voorstelt, dan gaat voor de vastgoedfondsen een heel nieuwe markt open, waar volgens schattingen nog 10 à 15 miljard euro voor het rapen ligt. We spreken hier niet enkel over de publieke rusthuizen, maar evengoed over jeugdhulp, kinderopvang, openbare ziekenhuizen en geestelijke gezondheidszorg.

Het is een markt die bovendien zo goed als geen risico’s inhoudt. Mochten de zorginstellingen in financiële problemen komen, kunnen ze altijd terugvallen op de overheid. Die kan het zich niet permitteren dat er spelers failliet gaan. Dat zou betekenen dat van vandaag op morgen tienduizenden bewoners of hulpbehoevenden op straat komen te staan.

Dat de commerciële sector er intussen in geslaagd is too big to fail te worden in de ouderenzorg, werd duidelijk tijdens de coronacrisis. De overheid besliste om per leeg bed 200 euro te betalen, om te voorkomen dat de rusthuizen personeel moesten ontslaan of door de lage bezettingsgraad over de kop gingen. De Vlaamse overheid heeft door corona 2,2 miljard euro aan dagforfaits in ouderenzorg uitgegeven, 400 miljoen euro meer dan aanvankelijk begroot.

Een ex-directeur van een zorggroep zegt ook dat het nu of nooit is voor die spelers. “Er zijn verschillende modellen die aangeven dat het aantal bewoners in woon-zorgcentra nog een aantal jaar zal stijgen om vervolgens te plafonneren. In 2050 zal er zich hoogstwaarschijnlijk een daling inzetten. Als je weet dat de erfpachtovereenkomsten worden afgesloten voor 27 jaar, dan moeten ze zich dus haasten. Na 2023 houdt dit soort contracten alsmaar meer risico in. Om de huurgelden te betalen, moeten woon-zorgcentra kunnen rekenen op een bezettingsgraad van meer dan 90 procent. Over dertig jaar zou dat weleens een probleem kunnen worden. Of misschien zelfs eerder.”

Het is een situatie die te vergelijken is met de bankencrisis van dik tien jaar geleden, stelt financieel adviseur Kris Cuyvers, die zelf jarenlang in de sector werkte. Ook toen kon de overheid niet anders dan de banken een reddingsboei toe te werpen. 

“De essentie van het systeem nu is een overwaardering van de gebouwen. De waarde van een rusthuisgebouw wordt bepaald aan de hand van de huurprijs, de wereld op zijn kop. Je zou toch verwachten dat eerst de waarde van het gebouw wordt vastgelegd en daarna de huurprijs. Een gebouw is nu waard wat het opbrengt en dat leidt tot grove overschattingen. Dat is een directe parallel met de bankencrisis, waar er ook sprake was van een overwaardering.”

Oudjes als gijzelaars

En net als in 2008 lijkt de politiek volgens Cuyvers geen flauw benul te hebben waarmee ze bezig zijn en waartoe het kan leiden. “Ik kan de toekomst niet voorspellen. Niemand heeft een glazen bol, maar ik zie hier wel een aantal knipperlichten die mij behoorlijk bezorgd maken. Er is al jaren een onevenwicht aan de gang en een aantal mensen is hierop zeer veel geld aan het verdienen. Als de boel crasht, zullen zij de dans ontspringen en zijn het vooral kwetsbare ouderen die de dupe worden. Niemand heeft vandaag de budgettaire mogelijkheden om een crash op te vangen.”

Een systeem dat dermate scheefgegroeid is, dient rechtgetrokken te worden, meent Cuyvers. Maar in de plaats daarvan wordt de situatie nog erger gemaakt met een decreetswijziging die hetzelfde systeem ook in de publieke sector toelaat. De ‘garantie’ die nu in het decreet ingebouwd is, dat privé-investeerders maar tot 49 procent mogen inbrengen, zal die stormloop niet tegenhouden. “Het is zoals met zwanger zijn: je kunt niet een beetje zwanger zijn. Eenmaal je privékapitaal toelaat, weet je dat die het overnemen.”

Cuyvers ziet dan ook een belangrijke rol voor de publieke sector. “Zorg is toch een belangrijke taak voor de overheid. Ze zou dus best voor voldoende financiering zorgen voor de publieke zorgsector. Nu staat het water hen aan de lippen, waardoor de gemeenten op zoek moeten naar privékapitaal. Maar achteraf dreigt de Vlaamse overheid toch het verschil te moeten bijpassen, in de vorm van hogere dagforfaits. Als er zoveel privékapitaal in het spel is, kan de overheid bij eventuele problemen onder druk gezet worden met de oudere bewoners als gijzelaars. De coronacrisis was daar al een voorafspiegeling van. En wat win je dan? Je hebt één keer veel geld opgehaald via het verkopen van gebouwen, maar dat ga je jaren later dubbel en dik terugbetalen.”

De overheid deed dit al eerder bij de verkoop van kantoorgebouwen die via sale-and-lease-backcontracten meteen weer van private spelers gehuurd werden. Ook daar was het een eenmalig lapmiddel om de begroting op orde te krijgen. Tussen 2001 en 2006 werden zo 84 gebouwen verkocht voor 1,3 miljard euro. Het Rekenhof becijferde dat de overheid uiteindelijk 1,8 miljard euro aan huurgeld moest betalen en had dan ook stevige kritiek op dit soort constructies. Maar nu dreigt er het nog eens te gebeuren, met de woon-zorgcentra van de OCMW’s en zorgbedrijven.