Nieuwe studie toont hoe vastgoedprijzen blijven stijgen: ‘Dit kan niet blijven aanhouden’

1. Lage rente en indexeringen duwen prijzen verder de hoogte in

Wie in 2021 een huis kocht in Vlaanderen, telde daar gemiddeld 8,5 procent meer voor neer dan een jaar eerder. Bij appartementen ging het om een stijging van 8,4 procent. Concreet kostte een huis gemiddeld 308.000 euro, een appartement 229.000 euro.

De vraag naar een woning is al jaren groter dan het aanbod omdat het aantal huishoudens blijft groeien. Bovendien gaat het in steeds meer gevallen over alleenstaanden, waardoor er eenvoudigweg ook meer woningen gevraagd worden. “Tel daar de lage rente en de stijgende lonen bij, door de herhaaldelijke indexeringen, en je krijgt sterk stijgende vastgoedprijzen”, zegt Johan Krijgsman, de CEO van ERA.

Opvallend: voor het eerst in vijf jaar zijn de woningprijzen minder sterk gestegen in de centrumsteden dan in de rest van Vlaanderen. Hier speelt wellicht een corona-effect, meent Sven Damen, professor vastgoedeconomie en financiering aan de UAntwerpen, die meewerkte aan de barometer. Net als in 2020 werkten we met zijn allen vaker thuis, waardoor heel wat mensen geconfronteerd werden met de gebreken van hun woning. “Huizenjagers zijn sinds corona meer belang gaan hechten aan grotere woonoppervlaktes en tuinen. Dat zijn zaken die je in de steden minder gemakkelijk vindt.”

2. We onderhandelen niet meer

Een tweede conclusie uit de barometer: we onderhandelen nog amper over de vraagprijs. Kopers betaalden gemiddeld 96,4 procent van de vraagprijs, meer dan ooit tevoren. “Iedereen concurreert met elkaar”, legt Damen uit. “Er wordt niet alleen minder onderhandeld over de vraagprijs, steeds vaker wordt ook boven de vraagprijs geboden, terwijl dit vroeger eerder uitzonderlijk gebeurde.” 

Woningen zijn bovendien vaak in een vingerknip verkocht. In 2021 veranderden huizen en appartementen 16 procent sneller van eigenaar dan in 2020. 

“Je zat in een verkopersmarkt die alles te zeggen had: er was weinig aanbod en te veel vraag”, zegt John Romain van Immotheker Finotheker. Hij ziet sinds afgelopen zomer wel een kentering. “Vraag en aanbod komen weer wat meer in evenwicht. Er is weer onderhandelingsruimte.”

3. Tweede verblijf aan de kust populairder dan ooit

De prijsstijging voor appartementen was in heel Vlaanderen fors, maar de grootste piek viel aan de kust op te tekenen. Een appartement aan zee ging in 2021 voor maar liefst 11,3 procent meer van de hand dan een jaar eerder. De kust wint dus aan populariteit. Daar ziet Krijgsman twee verklaringen voor. In de eerste plaats – alweer – de coronapandemie. Ook in 2021 bleven heel wat grenzen gesloten, of deden de besmettingscijfers in verre buitenlanden ons twee keer nadenken over die buitenlandse reis. “We gingen meer op vakantie in eigen land, waardoor een tweede verblijf aan zee extra aantrekkelijk geworden is.” 

Een ander element is de verhoging van de registratierechten op tweede woningen (van 10 naar 12 procent) die op 1 januari 2022 inging. Krijgsman: “Heel wat tweedeverblijvers wilden absoluut nog voor 1 januari hun aankoop doen. Daardoor steeg de vraag terwijl het aanbod ongeveer gelijk bleef. Dan is een sterke prijsstijging een logisch gevolg.”

4. Effect van overstromingen 

De overstromingen van juli 2021 teisterden in ons land dan wel voornamelijk Wallonië, ze bleken ook voor heel wat Vlamingen een eyeopener voor het potentiële gevaar van water. En dat was meteen merkbaar op de vastgoedmarkt.

Sinds midden juli wordt gemiddeld 4 procent minder betaald voor woningen in overstromingsgevoelig gebied, ten opzichte van gelijkaardige woningen die niet in overstromingsgevoelig gebied liggen. “Mensen zijn er duidelijk alerter voor geworden”, zegt Damen. “Het is een element dat ze meenemen in de onderhandelingen over de prijs.”

5. Naar een afkoeling?

Vraag is hoe het nu verder gaat. De woningmarkt heet al jaren ‘oververhit’, maar toch blijven de prijzen jaar na jaar stijgen. Iedereen is het erover eens: lang kan dit niet meer blijven duren. Damen: “De prijsstijgingen die we nu zien, kúnnen niet blijven aanhouden.” 

Ook Krijgsman is ervan overtuigd dat 2022 afkoeling brengt. Dat is echter niet hetzelfde als een prijsdaling, benadrukt hij. Een waarschijnlijker scenario is dat de woningprijzen mee zullen stijgen met de inflatie, dus wellicht minder hard dan tijdens twee voorbije coronajaren.

Meer zelfs: die afkoeling is in feite al begonnen. De grootste prijsstijgingen waren er vooral in de eerste zes maanden van 2021. Sinds de zomer is de markt wat gekalmeerd. “Er is weer meer evenwicht”, herhaalt Romain. “Als er geen grote schommelingen zijn in het aanbod, door geopolitieke spanningen zoals de situatie rond Rusland en Oekraïne, of door steeds andere omikrons, verwacht ik een stijging van 2 à 3 procent dit jaar.”

Al hoedt iedereen zich voor grote uitspraken. Damen: “We hebben geen glazen bol. Niemand had corona en de impact op de vastgoedmarkt kunnen voorspellen.”