Waarom het de komende jaren voor starters moeilijker wordt om genoeg te lenen voor een woning
Het energielabel van een woning kan de komende jaren belangrijk worden als je een woonlening wil aangaan: het energielabel zou bijvoorbeeld mee kunnen bepalen welk bedrag je bij de bank kan lenen. Toch als het van de Nationale Bank afhangt, dat met een reeks adviezen zowel de banken als kandidaat-kopers wil beschermen. Ook experten uit de immosector waarschuwen kandidaat-kopers ervoor om goed naar het energielabel te kijken, want kosten om een woning volgens de regels te renoveren, lopen al snel in de tienduizenden euro’s.
Wie de afgelopen jaren een woning kocht, stond er misschien niet altijd even hard bij stil, maar bij die woning zit ook een energieprestatiecertificaat (EPC). Dat document geeft weer hoeveel energie er nodig is om je woning te verwarmen.
Nu de energieprijzen de pan uitswingen zal je er zeker wél al bij hebben stilgestaan hoeveel kilowattuur gas en elektriciteit je thuis verbruikt. Ook de politiek en de banken zijn daarin geïnteresseerd: de politiek omdat de Europese Unie tegen 2050 klimaatneutraal wil worden en de banken omdat de waarde van energieverslindende woningen onder druk staat.
Wat is EPC ook alweer?
Elke woning die verkocht of verhuurd wordt, moet een energieprestatiecertificaat (EPC) hebben.
Op dat document staat een score, een getal dat aangeeft hoeveel energie (uitgedrukt in kilowattuur) de woning verbruikt per vierkante meter vloeroppervlak. Hoe lager de EPC-score, hoe minder energie er nodig is om de woning te verwarmen.
De EPC-scores worden op een schaal gezet, van A+ tot en met F, waarbij een woning met een energielabel A+ helemaal niets verbruikt en een woonst met een F-label meer dan 500 kilowattuur per vierkante meter per jaar verbruikt.
Het is de bedoeling dat tegen het jaar 2050 alle woningen het energielabel A hebben en dus klimaatneutraal zijn.
Kandidaat-kopers worden minder tuk op slecht geïsoleerde woningen omdat je na de aankoop van zo’n woning nog tegen een berg kosten aankijkt.
Vanaf volgend jaar moet je een woning met een belabberde EPC-score namelijk binnen de 5 jaar renoveren zodat die opgewaardeerd wordt naar een energielabel D.
Dat betekent: investeren in extra isolatie, betere beglazing, nieuwe verwarming… De Nationale Bank rekent hiervoor op een investering van al gauw 50.000 à 80.000 euro. Een bedrag dat de komende jaren waarschijnlijk nog verder zal oplopen door de stijgende prijzen van bouwmaterialen.
Kijk verder dan comfort
“Mensen dreigen hierdoor in de problemen te komen”, vreest John Romain van leningadviseur Immotheker-Finotheker.
Kandidaat-kopers zijn volgens Romain in eerste instantie geneigd om eerst de badkamer, de keuken of de vloer te renoveren. “In het beste geval wordt er ook al aan de isolatie van de zolder gedacht, maar in het algemeen wordt alleen naar de comfortelementen gekeken.”
Maar de komende jaren zal je er dus ook rekening mee moeten houden dat je daarnaast ook geld moet voorzien voor de energetische verbouwing van je stulpje. John Romain vindt dat banken hierbij naar het EPC moeten kijken.
In dat attest worden namelijk alle kosten geraamd om de woning naar een beter energielabel te upgraden. Als het van Romain afhing, zouden die kosten al meteen in de hypotheek moeten worden ingeschreven, tot de kandidaat-koper alle offertes heeft verzameld.
Banken ook geïnteresseerd
Banken worden sinds begin vorig jaar verplicht om het EPC op te vragen als een klant woonlening wil afsluiten. Op die manier krijgen banken er een zicht op hoeveel energieverslindende woningen ze in hun hypotheekportefeuille hebben.
Energieverslindende woningen zijn namelijk een risico voor banken, en wel om verschillende redenen. Ten eerste omdat ze de komende jaren minder waard dreigen te worden. Als de bank die woning dan moet verkopen, omdat iemand z'n lening niet kan betalen, kan die woning minder waard zijn dan het bedrag waarvoor geleend werd.
Ten tweede omdat in slecht geïsoleerde woningen doorgaans mensen wonen met een kleinere financiële buffer. Die mensen worden door de energiecrisis ook nog eens extra veel op kosten gejaagd, waardoor nog eens het risico toeneemt dat ze hun lening niet kunnen afbetalen.
Om al die redenen dringt de Nationale Bank, als toezichthouder van de banken in België, er extra op aan om de energiescore van woningen nog beter in kaart te brengen.
Bovendien, zo schrijft de Nationale Bank nog, kan het EPC bijvoorbeeld ook een impact krijgen op de zogenoemde quotiteit - de verhouding tussen het geleende bedrag en de waarde van de woning - als die niet goed weerspiegeld wordt in de aankoopprijs.
Op dit moment mag je maximaal 90 procent van de aankoopprijs lenen bij de bank, al mogen banken op die regel tot op een bepaald niveau uitzonderingen op maken voor starters.
Wat met starters?
Als de banken de komende jaren ook vanuit het oogpunt van energiezuinigheid woningen beginnen te kijken, zullen kandidaat-kopers gemakkelijker een krediet krijgen voor een woning die voldoet aan de toekomstige normen, merkt Bart Van Opstal van notarissenfederatie FedNot op.
“Als je een woning wil kopen die daar niet aan voldoet, zal je kredietdossier minder snel goedgekeurd krijgen en dat zal ongetwijfeld een negatieve invloed hebben op de waarde van woningen die een slechte energiescore hebben”, voorspelt Van Opstal.
Voor jonge mensen zal het een stuk moeilijker worden om een energiezuinige woning te kopen.
Jonge mensen die moeten lenen om de aankoop van een woning te financieren, zullen dus in eerste instantie uitkijken naar woningen die wel energiezuinig zijn, maar dat zijn dus net de woningen die bij aankoop een stuk duurder zijn.
“Dat wil zeggen dat het voor jonge mensen een stuk moeilijker zal worden om een energiezuinige woning te kopen”, besluit notaris Van Opstal, om dan uit te komen bij de belangrijke bemerkingen van Immotheker-Finotheker.
“Als starters toch bereid zijn een woning te kopen met een slechtere EPC-score, zullen ze moeten incalculeren welk budget zij nodig hebben om de woning aan de normen te laten voldoen.”
Maar als banken voor de quotiteit (zie hierboven) ook rekening zouden gaan houden met het EPC, dreigt het hierdoor extra moeilijk te worden voor starters om voor een woning te kunnen lenen.