Is de vastgoedbubbel gebarsten? ‘Gezinnen zijn terughoudend om zich nu in grote avonturen te storten’

Is de vastgoedbubbel gebarsten?

“Dat is iets te fors geformuleerd, want tot nu toe zien we nog geen prijsdalingen. Sinds eind vorig jaar zien we wel dat de stijging van de prijzen aan het afzwakken is. Volgens de laatste cijfers zitten we dit jaar aan een gemiddelde prijstoename van 4 à 5 procent. Volgend jaar zal de markt nog verder afkoelen en verwachten we een gemiddelde prijsstijging van 2,5 procent. Als je ziet dat de inflatie intussen 10 procent is, spreken we wel van een zogenaamd ‘reële prijsdaling’, want de woningprijzen stijgen minder snel dan de andere goederen en diensten in de samenleving.

Wat zijn de oorzaken?

“Ten eerste is er de gestegen rente. De Europese Centrale Bank (ECB) is haar beleid aan het verstrengen om de inflatie te bestrijden. Daardoor is de rente van een hypotheek fors gestegen. Het aangaan van een lening wordt duurder, en dat weegt op de betaalbaarheid van vastgoed. Ook de gestegen maandfactuur voor energie speelt in het nadeel. Tenzij je een heel duurzame woning koopt, weegt de factuur zwaar door op de financiële draagkracht van een koper. Er blijft namelijk minder budget over dan vroeger om een lening te financieren.

“Daarnaast heeft het consumentenvertrouwen een flinke knauw gekregen door de energiecrisis. De Nationale Bank zegt nu dat we niet naar een recessie gaan, maar het valt niet uit te sluiten. De economie sputtert. Gezinnen zijn daardoor wat terughoudend om zich in grote avonturen te storten, wat een huis kopen toch nog altijd is. Zeker nu de prijsstijgingen van de afgelopen jaren er al voor hebben gezorgd dat het niveau van de prijzen voor verschillende gezinnen geen haalbare kaart meer is.”

Duurzame woningen worden wél steeds duurder. Hoe komt dat?

“Duurzame woningen zijn vaak recente of nieuwe woningen met warmtepompen, zonnepanelen en dergelijke. Zij zijn inderdaad erg gewild, althans bij hen die het kunnen betalen, omdat ze op termijn meer van hun waarde behouden. Voor dit soort huizen verwachten we volgend jaar dan ook een grotere prijsstijging dan 2,5 procent.

“Opnieuw spelen er verschillende factoren mee. Een van de belangrijkste is de beslissing van de overheid dat kopers van een energieverslindende woning deze verplicht moeten renoveren. Kopers van dit soort woningen calculeren daarom al een renovatiebudget in bij het vastleggen van de prijs die ze willen bieden. Temeer omdat de materialen om te renoveren ook een pak duurder zijn geworden.”

Is dat een positieve evolutie?

“Dat valt te zien. We zien dat de prijzen van duurzame en niet-duurzame woningen verder uit elkaar zullen groeien. De eerste worden extra duurder, de tweede zullen misschien zelfs gaan dalen in prijs. Hierdoor zal de groep die nu nog een nieuwe of recente duurzame woning kan kopen – vaak dertigers die al wat gespaard hebben of hulp krijgen van de ouders – steeds kleiner worden. We kijken nu al naar prijzen van 500.000 à 600.000 euro. Als daar nog veel bijkomt, dreigen dus ook die gezinnen af te haken. Dan kan de vraag naar dit soort huizen zelfs stilvallen. Je merkt dat er nu al naar oplossingen wordt gezocht door voor kleinere gronden of een huis met een kleinere oppervlakte te kiezen.”

Tot slot: is het raadzaam om een oud huis te renoveren voor verkoop?

“Dat hangt ervan af. Stel dat je 100.000 euro investeert in een renovatie, dan is het lang niet zeker of die investering voldoende zal renderen bij de verkoop. In een aantal gevallen kan het dus wel het zinvol zijn, maar niet altijd.”