Mag je echt maximaal 90% lenen van de waarde van een woning of zijn er uitzonderingen op deze regel?

Stel: je vraagt een woonlening aan. Dan wil de bank een volledig beeld van je financiële situatie krijgen.

Ten eerste: hoeveel bedraagt je inkomen? Niet alleen je maandelijks nettoloon, maar het totale plaatje, inclusief je vakantiegeld, eindejaarspremies en andere inkomsten (behalve het Groeipakket/de kinderbijslag). Daarnaast bekijkt de bank je lasten: hoe stabiel is je sociaaleconomische situatie? Hoe is je gezin samengesteld? Heb je vast werk? Alle relevante vragen die de bank daarbij stelt, moet je juist en volledig beantwoorden.

Vervolgens neemt de bank je kredietverleden onder de loep. Daarvoor raadpleegt de financiële instelling niet alleen haar eigen bestanden, maar ook de Centrale voor Kredieten aan Particulieren van de Nationale Bank van België. Daarin krijgt de bank een accuraat beeld van al je leningen.

Om te bepalen hoeveel je uiteindelijk kan lenen, houdt de bank ook rekening met de waarde van de woning die je wil kopen, het bedrag waarin je zelf kan voorzien, de verhouding tussen hoeveel je wil lenen en de waarde van de woning, en je inkomen.

Overweeg je om je (nieuwe) woning energetisch zuiniger te maken? De energielening van de overheid dreigt een flink stuk duurder te worden.

Sinds enkele jaren mag je nog maximaal 90% lenen van de waarde van de woning die je voor ogen hebt. Zelf moet je dus over 10% beschikken, plus het bedrag voor de registratierechten. Maar op die algemene regel bestaan verschillende uitzonderingen:
• Bijvoorbeeld voor jonge mensen die voor het eerst een huis of appartement kopen. Voor 35% van die kredieten mag de bank meer dan 90% van de waarde financieren, en voor 5% van die leningen zelfs meer dan 100%.
• Wil je een tweede woning kopen? Voor 20% van die kredieten mag de bank meer dan 90% tot 100% van het aankoopbedrag verstrekken.
• Koop je om te verhuren? Dan moet je 20% meteen zelf inbrengen, maar in 10% van de toegestane kredieten volstaat 10%.

Dat is een andere vraag. Hoeveel kan je financieel aan? Hoe groot mag je maandelijkse aflossing zijn? Over het algemeen besteed je beter niet meer dan 30% van je inkomen aan de aflossing van je woonlening. Dan behoud je een veilige buffer.

Voor wie nu huurt en de aankoop van een pand overweegt, geeft Testaankoop volgende leidraad mee: ga voor de maandelijkse afbetaling niet verder dan 80% van de huur die je nu per maand betaalt, plus het bedrag dat je momenteel gemiddeld op maandbasis kunt sparen.

Wat doe je het best: een woning kopen of er ééntje huren?

Maar hoe hoger je inkomen, hoe soepeler de bank omgaat met de verhouding tussen de schuldaflossing en het percentage van je inkomen. De vaste kosten voor elektriciteit, water en telecom wegen dan bijvoorbeeld minder door.

Volgens de Vastgoedbarometer van Notaris.be kost een huis in België gemiddeld 320.937 euro. Stel dat je daar maximaal 90% van kan lenen, of 288.843,30 euro, en je betaalt dat bedrag op 20 jaar terug tegen 3,7%, op dit ogenblik de gemiddelde rentevoet voor 20 jaar rentevast. Dan betaal je maandelijks 1.695,78 euro terug. Goed voor in totaal 406.987,52 euro, waarvan 118.153,22 euro interest.

De gemiddelde vaste rentevoet op 30 jaar bedraagt 4,34%. Leen je daartegen, dan betaal je maandelijks 1.421,90 euro, of in totaal 511.885,54 euro, waarvan 223.051,24 euro interest.

De totale kredietkosten lopen dus hoog op wanneer je je lening over een langere tijd spreidt.

Lees verder: Is een woonlening op dertig jaar wel verantwoord?

Als je een hypothecaire lening aangaat, dan kan de bank een hypotheek nemen op je woning. Maar je kan ook een hypothecair mandaat geven, waarbij de bank het recht heeft om een hypotheek te nemen als jij je financiële verplichtingen niet nakomt. Of anderen kunnen beloven je lening in jouw plaats af te betalen, als jij dat niet meer kan. Volstaat de waarde van je eigendom niet als waarborg voor de beoogde lening? Dan kan de bank nog een extra waarborg eisen.

Verder zal de bank je vragen om twee verzekeringen af te sluiten:
• Met een woonverzekering (ofte brandverzekering) kan je je huis of appartement opnieuw opknappen na schade, maar ook verzekeren tegenover de bank.
• Met een schuldsaldoverzekering krijgt de bank het nog verschuldigde bedrag van de lening deels of volledig terug, mocht je overlijden vooraleer het hypothecair krediet volledig afbetaald is. Lees hier wat je zeker moet weten over de schuldsaldoverzekering.

Let wel: mogelijk kent een bank je de meest gunstige rentevoet toe, maar zorgen een duurdere woon- en schuldsaldoverzekering ervoor dat het kostenplaatje aan het einde van de rit hoger oploopt. Je doet er dus altijd goed aan van alle aspecten in ogenschouw te nemen. Spaargids.be helpt je hierin graag op weg via de onderstaande tool.

Lees meer op Spaargids.be:

Een studentenkot kopen voor je kinderen en het daarna verhuren of verkopen: een goed idee?

Welke korting krijg je op de registratiebelasting bij de aankoop van een woning?

Eerst vier jaar een woning huren; daarna ze kopen mét korting: zo zit de vork aan de steel