Eigen woning onbetaalbaar voor laagste inkomens
De prijzen van de woningen in het laagste segment zijn in zes jaar tijd met 51 procent gestegen, of ruim dubbel zo snel als de woningen in de hoge prijsklasse. Omdat ook de huurprijzen in de lift zitten, wordt het voor de minst begoeden almaar moeilijker om een eigen woning te betalen. Dat blijkt uit onderzoek dat de denktank Itinera vandaag presenteert.
De Itinera-onderzoekers Johan Albrecht en Rob Van Hoofstat trekken aan de alarmbel. De krapte op de Belgische immobiliënmarkt maakt wonen onhoudbaar duur voor de laagste inkomensklassen, schrijven zij in Huisvesting in tijden van schaarste. Naar een renovatie van het woonbeleid.
Op de koopmarkt stellen ze vast dat de prijzen in de laagste woningklasse sinds 2005 met 51 procent gestegen zijn, van gemiddeld 53.000 euro tot 80.000 euro. De prijzen in de duurste klasse stegen over dezelfde periode maar met 20 procent. De prijs van een villa steeg dus minder snel dan die van een rijhuis.
Nieuwbouw brengt geen oplossing voor de woningenschaarste, want er wordt te weinig gebouwd om aan de stijgende vraag te beantwoorden. Door de migratie en de recente bevolkingstoename stijgt het aantal huishoudens jaarlijks met 50.000 eenheden. Het aantal bijkomende woningen neemt maar met 30.000 eenheden per jaar toe. Gevolg: omdat de vraag systematisch hoger is dan het aanbod blijven de vastgoedprijzen stijgen.
Vooral aan de onderkant van de immobiliënmarkt is het drommen geblazen, zo stellen de onderzoekers vast, omdat de schaarste het nijpendst is bij de modale woningen voor kleine gezinsbudgetten.
Niet alleen een woning kopen, ook huren wordt almaar moeilijker voor de financieel zwaksten. De verhuurders weten dat de onderliggende waarde van hun pand stijgt en houden daar rekening mee bij het afsluiten van nieuwe huurcontracten. De stijgende koopprijzen drijven zo ook de huurprijzen op. Alle huisvestingsmarkten zijn aan elkaar gekoppeld, benadrukken de onderzoekers.
Onbereikbare droom
Johan Albrecht: "De daling van de nieuwbouwcapaciteit brengt de lagere inkomens op de huurmarkten in de problemen. Er is een spill-over van de koopmarkt op de huurmarkt. We hebben indicaties dat de huurprijzen stijgen. Iedereen die van huurovereenkomst verandert, zal dat merken in zijn nieuwe contract."
Een eigen huis bouwen is voor veel jonge gezinnen een onbereikbare droom. Zonder eigen inbreng, zoals eigen spaarcenten of een erfenis, kan minder dan een vijfde van de tweeverdieners met twee kinderen een doorsnee nieuwbouwwoning financieren, zo becijferde Itinera.
Wat moeten jongeren die uit een financieel zwak gezin komen dan doen? "De beste raad die ik kan geven: heel veel geld verdienen. Zonder eigen spaargeld zal de bank je alleen maar een hoge hypotheeklening gunnen als je een hoog loon hebt. Ik vrees dat dit vandaag de realiteit is", antwoordt Albrecht.
Het individu mag dan al machteloos staan, Vadertje Staat kan er wel iets aan doen. De Itinera-onderzoekers roepen de overheid op om tussenbeide te komen. "Dat kan via belastingverlagingen of huursubsidies", zegt Albrecht. Sociale woningbouw is volgens hen niet de ideale oplossing, omdat dat relatief veel kost. Het komt neer op gemiddeld 107.000 euro per woning, nog zonder de mogelijke exploitatiekosten.
Huursubsidies kunnen voorkomen dat gezinnen op de private huurmarkt in de financiële problemen verzeilen. Btw-verlagingen of andere fiscale kortingen kunnen de bouwkosten verlagen. Nog een oplossing die de onderzoekers voorstellen: kleinere bouwpercelen aanmoedigen, zodat meer mensen op dezelfde oppervlakte kunnen bouwen en de prijs voor elke bouwer gedrukt wordt.