Brussels shoppingcentrum gokt alsnog op de kleine handelszaak
Shoppingcentrum Just under the Sky, dat binnenkort de deuren opent, houdt zich niet aan de goedgekeurde bouwplannen. In plaats van op grote winkelketens te mikken, lokt het kleinere handelszaken. De oorlog om de shoppingcentra in en rond Brussel bereikt zo een nieuw stadium.
Equilis, de ontwikkelaar van het shoppingproject Just under the Sky (JUTS), is druk aan het onderhandelen met handelaars en winkelketens over het verhuren van handelsruimte.
Opmerkelijk is dat de retailers die interesse tonen voor een ruimte in het shoppingcenter aan de Van Praetbrug een andere bouwversie te zien krijgen dan de ingediende plannen waarvoor de vergunningen zijn afgeleverd.
In de initiële plannen focuste Equilis op grote ketens, en handelsruimte groter dan 500 m2. Daarmee wilde JUTS uit het vaarwater blijven van die twee andere, eveneens omstreden, vastgoedprojecten in de omgeving van Brussel.
Op de Heizelvlakte wil het Brusselse stadsbestuur met het NEO-project de ganse site hertekenen. Inclusief winkelcentra. Aan de brug van Vilvoorde moet dan weer het Uplace-project verrijzen, met beleveniswinkels.
Drie van dergelijke projecten op amper tien kilometer van elkaar is commerciële waanzin, zeggen meerdere tegenstanders. De drie ontwikkelaars doen er alles aan om zich zo verschillend mogelijk te positioneren, maar achter de schermen gaat het er hard aan toe.
Uit mails van Equilis aan potentiële handelaars blijkt nu dat het project grondig afwijkt van de oorspronkelijke opzet. Van de ruim 41.000 vierkante meter commerciële ruimte wordt slechts een 60 procent voorzien voor handelszaken die groter zijn dan 500 m². De rest wordt opgedeeld in kleinere units, zodat er veel meer kleinhandelszaken in het shoppingcentrum kunnen dan initieel voorzien. Dat is in tegenspraak met de vergunningen en de ingediende rapporten.
Zowel in de Effectenstudie (milieuvergunning), in de goedgekeurde bouwvergunning als in het socio-economisch dossier wordt verwezen naar een verhouding van tweederde grote handelsruimten versus een kwart kleine panden. Geen 60/40 dus.
Werkinstrumenten
De namen van de zaken waarmee een 'verzekerde onderhandeling' wordt gevoerd, passen evengoed in een klassieke winkelstraat in een centrumstad. Als de plannen zoals ze nu voorliggen worden uitgevoerd, wijkt JUTS af van zijn project waarmee het zijn bouw- en een milieuvergunning heeft gekregen.
Ook het aantal units (winkeleenheden) is gewijzigd, van de goedgekeurde 70 naar 114 .
"Iemand neemt hier een loopje met de werkelijkheid", zegt een handelaar die de plannen in zijn mailbox kreeg. Bij ontwikkelaar Equilis verzekert verkoopmanager Olivier Weets dat het project niet in tegenspraak is met de bouwplannen.
"De plannen die werden gebruikt tijdens de gesprekken met mogelijke belangstellenden zijn werkinstrumenten. Het is normaal dat wij onderhandelen met merken die belangstelling tonen voor ons project. Zodra het quotum kleinere units overeenkomstig met de vergunning bereikt is, zullen wij alleen nog onderhandelen met merken die een middelgrote tot grote oppervlakte wensen."
Puzzel leggen
Niet iedereen is daarvan overtuigd. "In een commercialisatieproces begin je met de oppervlakte, anders kan je de puzzel van de invulling van je project nooit leggen", zegt een retailspecialist.
"En je weet perfect op voorhand welke concepten welke soort oppervlaktes nemen." Bovendien krijgen de prospectieve klanten een lijst van merken, en oppervlaktes die daaraan verbonden zijn.
Ook bij het Nationaal Sociaal-Economisch Comité voor de Distributie (NSECD) is er onrust over het verschil tussen de commercialisatieplannen en het ingediende dossier.
"JUTS is gelegen in een zone van stedelijke industrie. Volgens het Gewestelijk Bestemmingsplan (GBP) laat die zone niet enkel industrie toe, maar ook grote speciaalzaken. Nu blijkt dat er van die grote speciaalzaken niet veel in huis komt en dat JUTS eerder winkels die men ook in het stadscentrum aantreft zal huisvesten. Het project is op dit moment dus in strijd met het GBP", klink het.
Plannen versus praktijk
Rapporten en vergunningen
70 winkeleenheden voorzien
36.615 vierkant meter netto aangevraagde oppervlakte
21,74 procent ruimte kleiner dan 500 vierkante meter
Commercialisatieplannen
114 winkeleenheden voorzien
41.173 vierkante meter netto aangevraagde oppervlakte
38 procent kleiner dan 500 vierkante meter