Hoge torens maken hoge schuld

1 Hoe staat Land Invest ervoor?

Op het eerste gezicht bijzonder goed. De afgelopen jaren haalden Erik Van der Paal en zijn Nederlandse zakenpartners Marc en Paul Schaling met Land Invest zowat alle grote vastgoedprojecten in Antwerpen binnen, waaronder de torenflats op het Eilandje, de vernieuwing van de Slachthuissite en de bouw van de Lin Towers aan de Waaslandtunnel. Land Invest heeft ook nog projecten in de rest van het land, zoals in Brussel en Namen, maar Antwerpen is het bastion. Van der Paal staat niet voor niets bekend als 'vastgoedkoning van 't Stad'.

Zeker in de vastgoedsector geldt echter: het is niet al goud dat blinkt. Een bedrijf dat veel projecten mag bouwen, staat niet per definitie gelijk aan een bedrijf met een gezonde boekhouding. Ook Van der Paals parcours voor Land Invest was er een met ups en downs. Hij rolde via diverse vennootschappen van het ene in het andere sukkelstraatje. Vaker wel dan niet gingen zijn ondernemingen failliet. Ook zijn Nederlandse partners in Land Invest hebben boven de Moerdijk een palmares van mislukkingen.

En nu hangen dus ook boven Land Invest een paar donderwolken. Zo raken niet alle flats in de woontorens op het Eilandje verkocht. Zowat 10 procent staat nog te koop en de aannemer MBG, een dochter van de bouwgroep CFE, eist nu 18 miljoen euro van Land Invest tegen het eind van dit jaar. Ook het project met de Lin Towers loopt moeilijk, door het faillissement van Optima. De Gentse financiële planner stond in voor de promotie van de flats. Maar het grootste probleem stelt zich elders: in de relatie met het pensioenfonds Ogeo.

2 Welke rol speelt het Luikse pensioenfonds Ogeo?

Erik Van der Paal mag dan het gezicht zijn van Land Invest, zeker sinds zijn intussen beruchte verjaardagsfeestje, eigenlijk is het bouwbedrijf een ménage à trois. Zes jaar geleden kocht het Luikse pensioenfonds Ogeo de helft van de aandelen over, terwijl de rest in handen bleef van Van der Paal (20 procent) en de Nederlanders (30 procent). Van der Paal is in deze constellatie dus eigenlijk minderheidsaandeelhouder.

Ogeo is niet het eerste het beste pensioenfonds. Het gaat om het vijfde grootste fonds van het land, dat meer dan één miljard euro aan activa beheert. Ogeo heeft nauwe banden met de socialistische partij PS. Stéphane Moreau, burgemeester van Ans en spilfiguur in het Publifin-schandaal, is er gedelegeerd bestuurder. Ogeo is al even tuk op vastgoed. Sinds de bankencrisis zijn vastgoedinvesteringen een slimme manier om de beleggingsportefeuille te verbreden. Het rendement is hoger dan klassieke financiële beleggingen, en vastgoed is ook letterlijk tastbaar.

Ogeo en Land Invest zijn door de jaren heen innig verstrengeld geraakt. Het pensioenfonds is immers niet alleen hoofdaandeelhouder van de projectontwikkelaar, het heeft ook verschillende obligatieleningen verschaft aan de groep. En niet zo'n klein beetje, het zou gaan om 51 miljoen euro, met een rentevoet van 9 procent over een looptijd van 8 jaar.

Maar sinds enige tijd zit er ruis op de lijn. Er is meer en meer zenuwachtigheid over de leningen die Ogeo heeft uitstaan bij Land Invest. Die geven met 9 procent een mooi rendement, zolang alles goed gaat. Nu Land Invest enkele tegenvallers te verwerken heeft, zijn die niet zonder risico. Mocht de ontwikkelaar zijn financiële verplichtingen niet kunnen nakomen, dan is dat een serieuze aderlating voor Ogeo. Dat zorgt ook hoe langer hoe meer voor onrust bij de financiële waakhond FSMA. Sinds de crisis is de toezichthouder strenger geworden, en worden tal van investeringen met de loep bekeken.

Ogeo voelt de hete adem van het FSMA, en zit tussen hamer en aambeeld. De FSMA wil dat het pensioenfonds zijn uitstaande risico's mindert, en dus wil Ogeo zijn geld terug van Land Invest. Maar het kan als hoofdaandeelhouder ook niet te bruusk te werk gaan, want anders dreigt Land Invest in de problemen te komen.

3 Welke rol speelt de Gentse financiële planner Optima?

Land Invest kwam in een onweer terecht door het onverwachte faillissement van de Gentse bank rond vermogensbeheerder Jeroen Piqueur. Optima sleet als financiële planner tal van vastgoedinvesteringen aan vermogende klanten. Het had een innige liaison met Land Invest, dat prestigieuze woonprojecten op de markt bracht. Door het faillissement van Optima staat momenteel zo'n 60 procent van de Lins Tower, een torenflat aan de Waaslandtunnel, nog steeds te koop. De afhandeling van het faillissement van Optima loopt nog, waardoor er ernstige vertraging op het project zit. Een dure vertraging, want Land Invest onderzoekt de verkoop van het hele project om versneld de nodige fondsen te kunnen vrijwaren.

Overigens heeft Land Invest ook nog geld tegoed van Optima. Volgens het verslag van de curatoren zou er zo'n 10 miljoen euro aan openstaande kredieten niet zijn afgelost. Dus is Land Invest ook financieel slachtoffer van Optima.

4 Hoe moet het nu verder met Land Invest?

Dat valt heel moeilijk te voorspellen. De projectontwikkelaar is een kluwen van vennootschappen en het is lastig om een goed financieel zicht te krijgen op de totale schuldenlast van 121 miljoen euro. Het leeuwendeel van die schuld komt op rekening van Ogeo, dat eieren voor zijn geld kiest. Interne documenten die De Tijdkon inzien, leren dat het pensioenfonds zich wil terugtrekken uit het bedrijf via een 'softe exit'. Het wil bijgevolg zijn belang van 50 procent verkopen voor 4 miljoen euro.

Van der Paal en de Schalings moeten dus op zoek naar geld. Deels om Ogeo uit te kopen, maar ook om aan tal van andere financiële verplichtingen te voldoen. Naast de 11,5 miljoen euro die Land Invest nog dit jaar moet aflossen aan Ogeo, staan voor de twee volgende jaren nog eens respectievelijk 17,5 miljoen en 22 miljoen euro aflossingen gepland.

Land Invest is in zijn zoektocht naar kapitaal in alle stilte bezig met een aantal projecten van de hand te doen. Tegelijk is de projectontwikkelaar ook bezig met zijn boekhouding te 'optimaliseren'. Een aantal bestaande projecten worden zoals dat heet 'geherwaardeerd'. Lees: de projecten worden duurder in de boeken ingeschreven, zodat de balans een beetje mooier oogt. Sommigen gewagen van gebakken lucht.

Onder dit gesternte moet Land Invest dus dringend een nieuwe partij vinden die zijn intrede wil doen én die dan garant kan staan voor de aflossing van de leningen aan Ogeo. Als dat niet lukt, dreigt Van der Paal ondanks zijn goede connecties zijn titel 'vastgoedkoning van 't Stad' weleens snel kwijt te kunnen spelen.