Kantoorverhuurder WeWork trekt naar de beurs: miljardenbedrijf of fors opgeblazen zeepbel?

“Wij zijn een gemeenschapsbedrijf toegewijd aan maximale wereldwijde impact. Onze missie is het verheffen van het bewustzijn van de wereld.” Het staat er écht, in de prospectus die The We Company – de moedermaatschappij van WeWork – opstelde naar aanleiding van haar beursgang. WeWork is zwanger van grootspraak. En van financiële vraagtekens. 

Het bedrijf verhuurt werkruimtes; sinds kort heeft het ook in Brussel enkele kantoorruimtes te huur. Die ogen chique en blijkbaar is die blingbling voldoende als oogverblinding voor het fors gehypete bedrijf. Het gaat straks – een precieze datum is er nog niet – naar de beurs. Eerder dit jaar pompte medeaandeelhouder SoftBank, uit Japan, ruim 9 miljard euro in het bedrijf, waardoor WeWork liefst 47 miljard dollar (42,3 miljard euro) waard zou zijn.  

Pikant detail, WeWork heeft in zijn negenjarige bestaan nog geen enkele keer winst geboekt. Integendeel, het verlies bedroeg vorig jaar zowat 2 miljard dollar (1,8 miljard euro). Critici, en die zijn steeds talrijker, zweren dat WeWork helemaal niet zoveel geld waard is. Een benchmark – zeg maar een vergelijkingspunt voor de sector – heet IWG te zijn. Dat is de koepel boven kantoorverhuurdersmerken als Regus en Spaces. Dat bedrijf heeft een marktwaarde van ‘slechts’ 4 miljard euro, berekende The Economist in een scherpe analyse.

WeWork ziet zichzelf als de Uber van de (kantoor)verhuurmarkt. En zijn beursgang moet de kers op de taart worden. Het heeft nu 528 vestigingen over de hele wereld, verdeeld over 111 steden. Al lijkt het in alles op een fors opgeblazen zeepbel: de inkomsten uit de verhuur van kantoren liggen amper hoger dan de huurkosten die het zelf moet betalen. 

American dream

Achter de façade gaat Adam Neumann schuil. Hij richtte WeWork op in 2010. Zijn levensloop lijkt op de verpersoonlijking van de American dream. Hij vluchtte in 2001 van de Israëlische Negev-woestijn, waar hij opgroeide na de scheiding van zijn ouders, naar New York. Zijn zus had eerder al de oversteek gemaakt om er een modellenbestaan uit te bouwen.

Neumann wierp zich eerst op de mode-industrie en probeerde vrouwenschoenen met inklapbare hakken te slijten. Zijn bedrijf ging redelijk snel over de kop. Vervolgens dacht hij aan babykleding met speciale kniebeschermers, omdat kleine kinderen al eens de neiging hebben om te vallen. Ook dat mislukte. Met WeWork oogstte hij wel succes. Er bestaat alvast een markt voor zijn product, iets wat onder meer concurrent Regus al bewees.

Maar Neumann is allesbehalve onbesproken. Hij kwam eerder dit jaar in opspraak toen bleek dat hij zelf gebouwen verhuurt aan zijn bedrijf. Een belangenconflict hangt daarbij in de lucht. Bovendien liet hij WeWork 41,4 miljoen euro investeren in enkele surfbedrijven. Niet meteen een kernactiviteit voor een kantoorverhuurder. Maar wel, toevallig of niet, de hobby van Neumann.

Met de grote aandelengolf op Wall Street voor ogen surft hij dan ook mee op de talrijke introducties van nieuwe techbedrijven, als Uber, Slack of Lyft en andere (verlieslatende) Silicon Valley-kampioenen. Veel kaderleden hebben een pakket aandelenopties die ze wat graag willen verzilveren op de dag van de beursgang. De topman bestond het zelfs om niet eens zo lang te wachten en heeft 630 miljoen euro gecasht door leningen aan te gaan met aandelen als onderpand. Hij laat zich – blijkt ook uit de prospectus – betalen door zijn eigen bedrijf voor het gebruik van het merk ‘We’.

Personencultus

Bij de beursgang wil WeWork 3,6 miljard euro ophalen. Als dat lukt, leent het ook nog eens 5,4 miljard euro van de begeleidende banken. Toen zakenbank Morgan Stanley niet meteen happig leek om dergelijk krediet te voorzien, viel het uit het consortium van begeleidende zakenbanken. Op zo’n kritische geldschieter zat WeWork duidelijk niet te wachten. Terwijl er net heel veel kanttekeningen bij het beursverhaal te plaatsen zijn. De belegger die de prospectus maar half leest, mist financiële kerngegevens die nochtans levensbelangrijk zijn. WeWork merkt zelf op dat het niet kan beloven om op korte termijn enige winst te boeken. 

The Financial Times maakt zich onder meer zorgen omtrent de levensvatbaarheid van WeWork. Tegenover 42,3 miljard euro aan leasebetalingen staan slechts 3,6 miljard euro aan toegezegde toekomstige inkomsten van klanten. Bovendien merkt de zakenkrant op dat WeWork een ‘twijfelachtig ondernemingsbestuur’ heeft. Neumanns vrouw, schoonbroer en nog andere familieleden staan op de loonlijst, en de topman houdt met een minderheidsbelang in het bedrijf een strategische zeg in het bestuur. Adam Neumann is gehuwd met Rebekah Paltrow Neumann, een nichtje van actrice Gwyneth Paltrow. Het paar huwde in 2009 en heeft vijf kinderen. 

Het WeWork-verhaal leest als de ultieme verpersoonlijking van Adam Neumann. De cultus rond de oprichter kent in de prospectus zijn toppunt. “Adam is een unieke leider die zonder problemen de petjes van visionair, bestuurder en innovator kan combineren, en tegelijk een gemeenschapsgevoel en cultuur kan creëren”, staat er bijvoorbeeld. Of ‘Adam’ van WeWork ook een winstgevend bedrijf kan maken na een lucratieve beursgang, zal wel nog moeten blijken.