Zoveel betaalt u vandaag voor een nieuwbouwwoning

Voor de prijs van bouwgronden geldt uiteraard het mantra "locatie locatie locatie". Dat blijkt ook uit de cijfers die de Koninklijke Federatie van het Belgisch Notariaat ons bezorgde. Zo kost een stuk bouwgrond in Vlaanderen gemiddeld 160.960 euro (volgens cijfers van 2017), maar zijn er ook sterke provinciale verschillen.

In Vlaams-Brabant zijn bouwgronden het duurste - gemiddeld 175.096 euro - terwijl je in Limburg gemiddeld 111.300 euro betaalt. Een lapje grond in Brussel is gemiddeld nog een pak duurder - 180.024 euro - en in Wallonië betaal je maar 86.067 euro.

Voor wie een lapje bouwgrond dus niet kan erven of cadeau kan krijgen binnen de familie, maakt de grondprijs een substantieel onderdeel uit van de totale kost van een nieuwbouwproject. Dan helpt het natuurlijk niet dat die prijs de voorbije jaren gestegen is.

Is dat een kwestie van schaarste? "Dat is een veelgehoord argument, maar dat is slechts een deel van het verhaal", legt Sien Winters uit, coördinator van het onderzoeksinitiatief Steunpunt Wonen. "De consensus onder academici is dat de prijs van de bouwgrond in ons land een afgeleide is van die van koopwoningen. En die prijs wordt dan weer gedreven door de vraag."

Laat die vraag naar koopwoningen de voorbije jaren net gestegen zijn. "Dat heeft dan weer te maken met de koopkracht: de inkomens van gezinnen zijn omhoog geggaan, onder meer omdat er meer tweeverdieners zijn dan vroeger. En de interestvoeten bij hypotheekleningen lagen de afgelopen jaren bijzonder laag. Als je minder moet afbetalen, kan je meer kosten in je woning steken." Zo gingen de woningprijzen de hoogte in en stegen de prijzen voor bouwgronden mee.

Notaris.be, de website van de Koninklijke Federatie van het Belgisch Notariaat, biedt een rekenmodule aan die een goede indicatie geeft van de kosten die erbij komen als je een bouwgrond koopt. Uiteraard kunnen die kosten wat verschillen van notaris tot notaris en van regio tot regio. 

Je betaalt standaard 10 procent registratierechten op de aankoopsom. Voor een bouwgrond in Vlaanderen betekent dat gemiddeld 16.096 euro. Mocht je nadien toch een bescheiden woning bouwen op die grond en in aanmerking komen voor 'klein beschrijf' (5 procent registratierechten), dan kan je achteraf nog de helft van de betaalde registratierechten terugkrijgen.

Daarbovenop komen de aktekosten, die doorgaans schommelen tussen de 800 en 1.100 euro, het ereloon voor de notaris (in dit geval een kleine 2.000 euro), de kosten voor de overschrijving en de btw. 

Van de Bouwunie, de vereniging van bouwondernemers, kregen we een simulatie van de bouwkost van een doorsnee woning, die volledig aan de nieuwe energie- en milieunormen voldoet. Vanaf 1 januari betekent dat een E-peil van maximaal E40 (tot eind vorig jaar was dat nog E50). Het E-peil meet hoe energiezuinig een woning is. Het S-peil - dat aangeeft hoeveel energie een woning zal nodig hebben om de temperatuur op peil te houden - mag niet hoger liggen dan S31. 

De Bouwunie ging uit van een woning met bewoonbare oppervlakte van 200 m². Dat omvat een inkom, wc, berging, woonkamer, open keuken, 2 slaapkamers en badkamer. Om aan de strengere energienormen te voldoen, rekent de Bouwunie ook een condenserende gaswandketel mee, een vraaggestuurd ventilatiesysteem C, extra isolatie en aandacht voor luchtdichtheid om het S-peil te halen en een zonnepaneleninstallatie die 2 kilowattpiek aan energie levert. 

In totaal schat de bouwfederatie dat zo'n huis tussen 1.660 en 1.785 euro per m² zal kosten. In ons voorbeeld ligt de totale bouwkost dan tussen 332.000 euro en 357.000 euro. In die prijs is de verplichte 21 procent btw al meegerekend. Om een indicatie te geven: voor de minst optimistische berekening bedraagt die btw net geen 75.000 euro.

Tegen 2021 gaan de energie-eisen overigens nog verstrengen naar de 'BEN'-norm (dat staat voor "bijna energieneutraal"). In zo'n situatie verwacht de Bouwunie nog eens 20.000 tot 25.000 euro extra bouwkosten. Daarin zitten dan onder meer een warmtepomp, een grotere zonnepaneleninstallatie en extra isolatie vervat.

Niet te vergeten in de berekening van de som van een nieuwbouwwoning zijn de kosten voor de architect. Architectenvereniging NAV (Netwerk Architecten Vlaanderen) berekende op basis van het voorbeeld van de Bouwunie dat het ereloon dan ongeveer 36.000 euro zal bedragen. Dat is 10 à 1 1 procent van het bouwbudget. 

Voor die som staat de architect in voor de volledige controle van de bouw, tot de plaatsing van de vloeren, binnendeuren en sanitaire toestellen toe. Sinds 1 januari zorgt hij of zij ook voor extra simulatiestudies om te kijken of het verplichte S-peil wordt gehaald.

Wie een huis bouwt, moet ook rekening houden met een paar typische bijkomende kostenposten. De studies bijvoorbeeld: reken nog eens 500 euro voor een grondsondering, 1.100 euro voor een EPB-studie om te kijken of de energie- en isolatienormen gehaald worden, 500 euro voor een verslag over de ventilatie en 425 euro voor de meting van de luchtdichtheid. 

De veiligheidscoördinatie van de werf kost zowat 800 euro. En de aansluiting van alle mogelijke nutsvoorzieningen zal, afhankelijk van de locatie, 2.500 à 4000 euro kosten. De aansluiting op de riolering nog eens 1.500 tot 2.500 euro. En reken nog eens 750 euro voor de keuring van de elektriciteit, het sanitair en de riolering.

In totaal zijn die extra's dus goed voor zowat 8.000 tot 10.000 euro.

Op basis van de informatie die we kregen van de notarissen, architecten en bouwondernemers komen we voor een lapje grond en een afgewerkte nieuwbouwwoning met een oppervlakte van 200 m² uit op een geschatte kostprijs van 556.000 euro tot 584.540 euro. Dat cijfer is natuurlijk puur indicatief.

Heel belangrijk is dat die som bijzonder afhankelijk is van de locatie, de omvang en vorm van de woning. Wie bijvoorbeeld al een bouwgrond heeft, kan enorm veel geld besparen. Wie zich geroepen voelt, kan de bouwkost drukken door veel zelf te doen. En deze berekening laat ook alle voordeligere sleutel-op-de-deurprojecten buiten beschouwing.

Mogen we nu uit deze rekensom concluderen dat het traditionele beeld van een vrijstaande nieuwbouwwoning op een rustige verkaveling weggelegd is voor de happy few? "Dat nogal klassieke plaatje van de grote, vrijstaande nieuwbouwwoning is inderdaad nog maar voor een kleine groep weggelegd", geeft Sien Winters van Steunpunt Wonen toe in 'de Markt'. "Maar het is ook al lang niet meer zo dat jonge mensen standaard onmiddellijk aan een nieuwbouwwoning beginnen, zoals vroeger wel vaak gebeurde." 

Winters ziet nu veeleer "wooncarrières" ontstaan. "Heel wat mensen kopen in hun leven meerdere keren een nieuwe woonst: langzaam maar zeker kunnen ze groter gaan wonen. De vorige woning verkopen ze dan, vaak met wat winst. Bovendien kunnen ze de registratierechten vaak meenemen."

Bouwen kan tegenwoordig dus perfect ook pas aan het eind van zo'n wooncarrière. "Dan gaat het dus om veertigers en vijftigers met sterkere economische profielen."

Of die kosten voor nieuwbouw zullen blijven stijgen, hangt volgens Sien Winters veel af van de evolutie van de rentevoet op hypothecaire leningen. Zoals ze hierboven al aangaf, hebben die een grote impact op de grond- en woningprijzen. "Er zijn nu indicaties dat die rente gaat stijgen. Dat kan zorgen voor een mogelijke stabilisatie of zelfs daling van de woningprijzen." 

De Vlaamse overheid zou ook de woonbonus, de belastingvermindering die zij biedt tijdens de looptijd van de lening, kunnen doen dalen. "Vanaf het moment dat de woonbonus is ingevoerd, zag je een duidelijke prijsstijging op de woningmarkt. Hoewel wij bij het Steunpunt Wonen geen voorstander zijn van die woonbonus, pleiten wij wel voor een geleidelijke afbouw, om de markt niet te verstoren."

Maar de belangrijkste vraag is misschien of dat aloude beeld van een vrijstaande nieuwbouwwoning nog wel van deze tijd is. "Een aanzienlijk deel van de bouwmarkt bestaat nu al uit appartementsbouw, renovaties, afbraak van bestaande woningen en herbestemmingsprojecten. De markt volgt wat de mensen willen en het is maar zeer de vraag of jongere generaties per se zo willen wonen als hun ouders."

Daarnaast probeert het beleid mensen almaar meer warm te maken voor compacter wonen in de stad. "En mensen concluderen vaak zelf dat die vrijstaande woning op het platteland heel wat beperkingen heeft", weet Winters. "Je bent zo bijvoorbeeld volledig afhankelijk van automobiliteit. En wie wil er elke week uren in de file staan?"