Dr. Roel Helgers van de KU Leuven ontwikkelde met Sven Damen, doctoraalstudent aan de KU Leuven, en in samenwerking met ERA Belgium de ERA-KU Leuven Vastgoedindex. Deze index geeft de werkelijke prijsontwikkeling van woningen in Vlaanderen weer door naast de gemiddelde prijzen ook rekening te houden met de grootte, afwerking en ligging van het vastgoed. Al die factoren kunnen een positief of negatief effect hebben op de prijs.

Van de dertien Vlaamse centrumsteden blijkt Leuven het duurst. Woningen zijn er gemiddeld bijna 10 procent duurder dan in Brugge, dat op de tweede plaats prijkt in de rangschikking, net voor Antwerpen. Onderaan de ranglijst vinden we Roeselare en Genk terug. Huizen zijn er respectievelijk ruim 25 en 30 procent goedkoper dan in Antwerpen:

Volgens de index steeg de prijs van woonhuizen in Vlaanderen met gemiddeld 2,45 procent. Voor het laatste kwartaal van 2016 bedroeg de stijging ten opzichte van hetzelfde kwartaal in 2015 zelfs 3,08 procent.

Ook de prijs van appartementen steeg, maar minder sterk: 0,45 procent voor 2016. “De geobserveerde prijsstijgingen voor het jaar 2016 liggen in lijn met de inflatie en de verdere daling van de hypothecaire rentevoet ten opzichte van 2015”, zegt Sven Damen.

Opmerkelijk: wanneer nieuwbouwappartementen mee in rekening genomen worden, is er sprake van een lichte prijsdaling (-0,4%) in 2016. Volgens de onderzoekers van de KU Leuven blijkt daaruit een lichte voorkeur voor bestaande appartementen ten opzichte van nieuwbouwappartementen.

Zeezicht cruciaal voor prijs kustappartementen

De onderzoekers konden ook voor het eerst het effect van zeezicht becijferen. Een appartement met zeezicht levert gemiddeld een meerprijs van ongeveer 17% op. Als het appartement gelegen is op de zeedijk en beschikt over zeezicht loop het prijsverschil zelfs op tot 26%. Kopers blijken ook zicht op de duinen positief tee waarderen (meerprijs +2,8%).

Naast zeezicht heeft de afstand tot de kustlijn ook een invloed op de prijs van appartementen in de kustgemeentes. De resultaten toonden aan dat een verder identiek appartement gelegen 400 meter van de kustlijn gemiddeld 17,5 procent goedkoper is dan één gelegen langs de kustlijn. De prijs blijkt vooral de eerste 100 meter sterk af te nemen (-7,3%). Nadien bedraagt de daling gemiddeld nog ‘slechts’ 3,4 procent per 100 meter.

Locatie is doorslaggevend

In het Brussels Hoofdstedelijk Gewest stegen de prijzen van appartementen het afgelopen kalenderjaar met ongeveer 2 procent ten opzichte van 2015. Meer nog dan in Vlaanderen blijkt de locatie een bepalende factor voor de verkoopprijs. Zo is een appartement gelegen langs de Louisalaan dubbel zo duur als eenzelfde appartement gelegen in Sint-Jans-Molenbeek. De nabijheid van een park of metrostation heeft een positieve invloed op de prijs. Industrieel gebied heeft dan weer een negatieve impact.

7% verschil tussen vraag- en verkoopprijs

Dat niet alle woningen aan de vraagprijs worden verkocht, is een bekend gegeven. Maar hoeveel procent onder de vraagprijs wordt een woning nu eigenlijk verkocht? “Vorig jaar bedroeg de initiële vraagprijs van een huis 256.518 euro, maar de gemiddelde onderhandelde verkoopprijs was 239.551 euro. Dat is een prijsverschil van gemiddeld 7 procent”, zegt Iain Cook, managing director van ERA Belgium.

Uit de cijfers van de makelaar blijkt verder nog dat huizen sneller verkopen dan appartementen. De ERA makelaars verkochten in Vlaanderen een huis in gemiddeld 99 dagen, dat is een week sneller dan in 2015. Bestaande appartementen (dus exclusief nieuwbouw) daarentegen stonden gemiddeld 141 dagen te koop, wat bijna 2 weken langer is dan in 2015.