‘De woning was 100.000 euro overprijsd, op basis van een onterecht attest’: waarom het EPC niet altijd betrouwbaar is

Hoe waarheidsgetrouw is het energieprestatiecertificaat (EPC)? “Voor mij is dat een lege doos”, stelt architect Vincent Van Den Broecke categoriek. “Vrijdag bezocht ik nog een woning waarvoor men 550.000 euro vroeg. De kandidaat-koper zou echter nog 100.000 euro kosten hebben om alles conform te maken, terwijl het huis wel een A-attest kreeg. Het was dus 100.000 euro overprijsd, op basis van een onterecht attest.” Bedrog, of onkunde? Hoe dan ook: het is een courant probleem, aldus de bestuurder van het vijftienkoppige architectenbureau blanco architecten.

Een EPC-verslag geeft de energiescore van een gebouw weer, uitgedrukt in kWh per m² per jaar. Het informeert mogelijke kopers of huurders. Soms is een EPC ook nodig als bewijs voor een premie, subsidie of renovatie. Zo moeten nieuwe eigenaars van een woning met energielabel E of F sinds 1 januari verplicht binnen de vijf jaar renoveren tot minstens label D. Mede door die regel won het EPC de jongste maanden enorm aan belang: huizen en appartementen met een ‘groen’ label stegen deze zomer nog met 4,1 procent in prijs, terwijl die met E- of F-label in prijs daalden. En voor wie huurt: een verhuurder met gunstig label kan de huurprijs indexeren.

Een huurder of koper moet er dus op kunnen vertrouwen dat een door de overheid opgelegd document waarheidsgetrouw is, en daar wringt volgens Van Den Broecke het schoentje. “EPC-verslaggevers kijken niet naar de bouwkwaliteit, terwijl die wel degelijk impact heeft op de energiezuinigheid. Het attest zegt helemaal niet of de isolatie volgens de regels van de kunst werd geplaatst. Is dat niet het geval, is ze compleet zinloos. Punt. De woning die ik vrijdag met een kandidaat-koper bezocht, had bovendien opstijgend vocht in de muren: ook daarmee houdt een EPC geen rekening, terwijl een natte muur minder goed isoleert dan een droge.”

De architect en zijn collega’s moeten bij expertisebezoeken dan ook zeer regelmatig vaststellen dat het attest niet met de werkelijkheid strookt. “Het EPC komt eigenlijk tot stand op basis van de facturen die men aanlevert, aldus Van Den Broecke. “Het garandeert zelfs niet óf de isolatie überhaupt is geplaatst. Want dat wordt simpelweg niet gecontroleerd. Sterker nog: vaak wordt zelfs niet eens ter plaatse gegaan. Van cliënten hoor ik dat ze een attest kregen zonder ooit iemand te hebben gezien. De verslaggever heeft de taak een onlinetool administratief in te vullen, zonder dat hij noodzakelijk ook een bouwkundige is, laat staan een architect of ingenieur-architect. Vraag twaalf verschillende verslaggevers, en je zal dertien verschillende resultaten krijgen.”

Al is vanzelfsprekend niet elk attest onjuist, en zeker ook niet iedere verslaggever onbekwaam, weet ook Van Den Broecke. Elke woning met een attest slechter dan D is volgens hem in werkelijkheid sowieso energieonvriendelijk. Het is bij de A-, B- en C-attesten waar veelal enige nuance nodig is.

Bedrog?

Woningen die duurder worden verkocht omwille van een – al dan niet bewust – gunstiger voorgestelde energiescore, is één zaak. Sinds er begin dit jaar een renovatieplicht aan het EPC is gekoppeld, worden kopers ook verplicht zwaar te investeren op basis van een attest dat volgens Van Den Broecke “met haken en ogen aan elkaar hangt en minstens dubieus is”. Je kan er volgens hem vergif op innemen: “Sinds begin dit jaar worden er significant minder slechte attesten afgeleverd. Als verkoper betaal je jouw EPC-verslaggever en die weet dat je er alle belang bij hebt dat je woning goed scoort. Zo zijn er gevallen bekend waarbij verkopers initieel een E-attest kregen, maar een ander EPC-verslaggever alsnog een D-attest afleverde. En zo komt zo’n woning op de markt zonder dat ze onder de renovatieplicht valt.”

Het Vlaams Energie- en Klimaatagentschap (VEKA), dat de energiedeskundigen erkent en controleert, laat weten dat het EPC is opgezet om een snelle en niet te dure inschatting van de energetische prestaties van de woning te verlenen. De procedure die alle energiedeskundigen hiervoor moeten volgen, ligt vast in een inspectieprotocol. “Voor het opmaken van een EPC moet er altijd een plaatsbezoek plaatsvinden”, zegt woordvoerder Lotte Ringoot. “Binnenkort zal het trouwens verplicht zijn dat de energiedeskundige zelf moet langsgaan. Dat zal niet langer mogen door een administratieve medewerker die geen EPC-deskundige is.”

De Vlaamse regering besliste recent om (wellicht vanaf 2025) maatregelen te nemen om belangenvermenging te voorkomen. Energiedeskundigen die energieprestatiecertificaten opmaken kunnen niet tegelijk makelaar of aannemer zijn. Raar maar waar: dat is nu wel nog het geval. Daarnaast zullen energiedeskundigen geregeld aan een nieuw centraal examen onderworpen worden. Nu volstaat het nog om enkele uren per jaar bijscholing te volgen.

Volgens OVED, de beroepsvereniging voor energiedeskundigen, worden EPC-deskundigen onterecht in een slecht daglicht geplaatst. “Zij dienen het door de overheid opgelegde protocol strikt te volgen. De werkwijze zegt dus niets over zijn of haar kunde of onkunde.” Daarnaast wil OVED graag de rol van de eigenaar benadrukken bij het aanleveren van bewijzen. “Want hoe minder bewijzen de eigenaar aanlevert, hoe meer de energiedeskundige moet terugvallen op slechte standaardwaarden, wat het EPC meestal verslechtert en niet waarheidsgetrouw voorstelt, klinkt het. “Als bewijzen van isolatie ontbreken, kan de eigenaar er zelf voor kiezen om een rapport te laten opstellen aan de hand van een destructief onderzoek.”

Oplossingen

Zonder alle verslaggevers over dezelfde kam te willen scheren, moeten de attesten volgens Van Den Broecke steeds door professionals met bouwkundige ervaring worden opgesteld – energiedeskundigen die ook effectief op onderzoek gaan. “Dat verslaggevers nu soms niet eens ter plaatse gaan, hoeft niet te verbazen: voor 250 euro kan geen enkele professional zich verplaatsen en onderzoek doen. Als de overheid wil dat de kwaliteit van onze woningen verbetert, moet het volgens mij allemaal professioneler. Maar dat zal dan ook zijn prijs hebben, met een duurder verslag.”

Een EPC-verslaggever moet volgens de architect ook aansprakelijk worden gesteld als hij een niet-correct verslag aflevert. “Als bepaalde gebouwdelen niet voldoen ondanks een gunstig verslag, moet de nieuwe eigenaar hem aansprakelijk kunnen stellen voor de noodzakelijke meerkosten om de woning in regel te brengen.”

Het VEKA raadt aan bij een vaststelling of vermoeden van een foutief opgemaakt EPC klacht in te dienen. Iedere klacht wordt behandeld, klinkt het nog.